Casal compra fazenda com cachoeira para transformar em hotel fazenda e descobre que a trilha usada pelos moradores da região há décadas atravessa o terreno até a queda d’água

Quem compra uma propriedade rural com escritura registrada costuma achar que pode fechar qualquer caminho dentro dela. Não é bem assim. Quando uma trilha usada há décadas pela vizinhança cruza o terreno até uma cachoeira, o projeto de hotel fazenda pode esbarrar na servidão de passagem, um direito previsto no Código Civil que nem sempre aparece na matrícula do imóvel.

Servidão de passagem pode nascer do uso antigo da trilha

A servidão é um direito real que pesa sobre um imóvel em favor de outro. Pelo artigo 1.378 do Código Civil, ela dá utilidade ao chamado prédio dominante e grava o prédio serviente, que pertence a outro dono. Em regra, nasce de declaração expressa ou testamento, com registro em cartório.

O tempo também cria esse direito. O artigo 1.379 do Código Civil prevê que o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, permite registrá-la por usucapião. Quando o possuidor não tem título, o prazo sobe para 20 anos.

O Supremo Tribunal Federal reforçou esse entendimento na Súmula 415 do STF. Pelo enunciado, a servidão de trânsito sem título, mas tornada permanente pelas obras realizadas, é considerada aparente e tem proteção possessória. Degraus, pinguelas e calçamento feitos ao longo do caminho tendem a pesar nessa análise.

O casal pode fechar a trilha que leva à cachoeira do terreno?

Depende de quem usa o caminho e de que forma. O artigo 1.383 do Código Civil determina que o dono do imóvel serviente não pode embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão. Se a trilha serve de acesso a outros imóveis, bloqueá-la pode render uma ação possessória contra os donos do futuro hotel fazenda.

Existe, porém, um limite. Segundo o artigo 1.208 do Código Civil, atos de mera permissão ou tolerância não geram posse. Se os antigos donos apenas deixavam a vizinhança passar para o banho de cachoeira, sem que o caminho servisse a outro imóvel, a disputa muda de figura e depende das provas reunidas.

A água da cachoeira é pública, mas o terreno ao redor tem dono

A Lei 9.433/1997, que criou a Política Nacional de Recursos Hídricos, afirma no artigo 1º que a água é um bem de domínio público. Isso não libera a entrada em terra alheia. O artigo 1.228 do Código Civil garante ao proprietário usar, gozar e dispor da coisa e reavê-la de quem a possua injustamente.

Há ainda a passagem forçada, que é outra figura jurídica. Pelo artigo 1.285 do Código Civil, o dono de imóvel sem acesso a via pública, nascente ou porto pode exigir passagem do vizinho, mediante indenização cabal. O rumo é fixado pela Justiça, se necessário.

A diferença entre servidão e passagem forçada já apareceu em outra disputa rural contada no Lado OA. A matéria abaixo mostra o que acontece quando um vizinho fica sem saída.

Remanejar a trilha é uma saída prevista para o hotel fazenda

A lei permite mudar o trajeto. O artigo 1.384 do Código Civil autoriza o dono do imóvel serviente a remover a servidão para outro local, à sua custa e sem reduzir as vantagens do imóvel dominante. Em 2019, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça aplicou essa regra ao julgar o REsp 1.642.994, relatado pela ministra Nancy Andrighi.

No caso, o comprador de um terreno abriu uma via alternativa, e a reintegração do caminho antigo foi negada. A relatora lembrou que a falta de registro não impede a ação possessória. Para quem planeja um hotel fazenda, o roteiro prudente inclui conferir matrícula e certidões, ouvir os moradores e fazer levantamento topográfico com orientação de advogado especializado.

A escritura, portanto, não fecha sozinha uma trilha que a comunidade percorre há gerações. Na propriedade rural com cachoeira, o caminho antigo pode ser um direito alheio, e um acordo registrado costuma custar menos que um processo. Se você sonha com uma terra assim, caminhe pela trilha com quem mora ali antes de assinar qualquer papel.

Conflitos de divisa também são comuns no campo, e a lei tem regras claras para eles. Esta outra matéria trata da cerca entre duas propriedades.

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