Fazendeiro instala porteira com cadeado numa estrada que os vizinhos usam há 30 anos e descobre que a lei obriga a dar passagem a quem não tem outra saída

Vinte anos de uso contínuo e visível de um caminho, mesmo sem nenhum papel assinado, bastam para o Código Civil admitir o reconhecimento de uma servidão de passagem por usucapião. Por isso, o dono de uma propriedade rural que tranca com cadeado uma estrada usada pelos vizinhos há três décadas pode ter uma surpresa. A lei tem duas ferramentas para esse conflito, e uma delas obriga a liberar o trânsito de quem não tem outra saída.

Porteira na estrada antiga esbarra em duas regras do Código Civil

A primeira regra, do capítulo do direito de vizinhança, é a passagem forçada, prevista no artigo 1.285 do Código Civil. Ela garante ao dono de imóvel sem acesso a via pública, nascente ou porto o direito de exigir que o vizinho o deixe passar. Em troca, paga uma indenização completa, e o rumo do caminho pode ser fixado pelo juiz. A segunda é a servidão, um direito real criado por acordo, testamento ou uso prolongado.

As duas figuras costumam ser confundidas, mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ) as separa com clareza. Em decisão da Terceira Turma do STJ de 2019, a ministra Nancy Andrighi resumiu as diferenças que aparecem no quadro abaixo.

Quando o fazendeiro é obrigado a dar passagem ao vizinho?

O fazendeiro é obrigado quando o terreno vizinho fica encravado, isto é, sem nenhuma ligação com estrada pública. Nesse caso, o direito de vizinhança se impõe à vontade do dono da propriedade rural, que não pode simplesmente trancar a porteira. O mesmo artigo define que suporta a passagem o vizinho cujo imóvel se presta a ela de forma mais natural e fácil.

Nem só quem tem escritura pode exigir isso. Em 2023, a Terceira Turma do STJ reconheceu o direito do possuidor de imóvel encravado à passagem forçada. O caso envolvia uma moradora de Foz do Iguaçu (PR) que pediu a desobstrução de uma estrada fechada pela empresa dona da área vizinha. Para a relatora, o instituto se liga mais ao imóvel encravado do que ao titular.

A contrapartida também conta: em julgamento da Quarta Turma do STJ em 2017, a corte lembrou que a passagem é imposta por lei, mas exige prévia indenização ao vizinho. Para conflitos com portões em passagens dentro da cidade, a matéria abaixo mostra como reunir provas.

Trinta anos de uso podem virar servidão de passagem registrada

Quando os vizinhos têm outra saída, o caminho antigo ainda pode estar protegido como servidão de passagem. O artigo 1.379 do Código Civil permite reconhecer por usucapião a servidão aparente exercida sem contestação, de forma contínua, por dez anos, quando há título. Sem título, o prazo sobe para vinte anos, e a sentença serve para o registro em cartório.

Uma estrada usada há 30 anos, com trilha marcada e obras de manutenção, pode ser tratada como servidão aparente. A Súmula 415 do Supremo Tribunal Federal diz que a servidão de trânsito sem título, tornada permanente pelas obras realizadas, garante proteção possessória. Fora da usucapião, o artigo 1.378 do Código Civil prevê que a servidão nasce de declaração expressa dos donos ou de testamento, com registro.

Cadeado sem acordo pode acabar em ação possessória na Justiça

Fechar a estrada por conta própria pode levar os vizinhos a pedir na Justiça a reabertura do caminho. No caso de Foz do Iguaçu, o juiz mandou desobstruir a via sob multa diária de R$ 1 mil, limitada a R$ 100 mil. O dono da propriedade rural também tem saídas legais: o artigo 1.384 do Código Civil permite mudar o traçado da servidão, às próprias custas, sem reduzir as vantagens de quem passa.

Foi o que pesou no caso de Santa Catarina julgado pelo STJ em 2019: o comprador fechou o caminho antigo, mas abriu uma via alternativa, e a reintegração foi negada. Antes de pôr ou arrancar qualquer cadeado, reúna a matrícula do imóvel, fotos e provas do tempo de uso e procure um advogado ou a Defensoria Pública. Se a estrada da sua família vive esse impasse, comece pela conversa e registre qualquer acordo por escrito.

Os conflitos de divisa não se limitam às estradas de terra. Também há regras específicas para quem quer apoiar uma obra no muro do vizinho.

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