Apartamento como Airbnb: liberdade ou ameaça à segurança?

Em 2025, um em cada 12 apartamentos nos grandes centros urbanos está listado em plataformas de locação por temporada, segundo o Observatório do Mercado Imobiliário.

Enquanto proprietários celebram a renda extra, condomínios enfrentam um aumento de 65% em ocorrências de segurança relacionadas a hóspedes desconhecidos, de acordo com o Sindicato dos Síndicos Profissionais (SSP-BR).  

O dilema jurídico: direito individual vs. segurança coletiva  

“A lei garante ao proprietário o direito de usar seu imóvel, mas não de transformar o condomínio em hotel clandestino”, adverte Felipe Faustino, advogado especialista em direito condominial. “Só neste ano, nosso escritório atuou em 17 casos de condomínios que precisaram judicializar a proibição após incidentes graves.”  

Dados que alarmam:  

• 72% dos roubos em condomínios de SP/RJ envolvem informações obtidas por hóspedes temporários (Delegacia de Crimes Digitais, 2025)  
• 1.200 processos judiciais sobre o tema tramitam atualmente nos TJs brasileiros (CNJ, mar/2025)  
• 43% dos condomínios de luxo já registraram danos patrimoniais causados por locações de curta duração (Secovi-SP)  

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O que a lei permite (e proíbe)

1. Regulamentação Condominial  

• A convenção pode proibir totalmente ou regular a locação por temporada  
• Exigência de cadastro prévio de hóspedes é válida  

2. Multas e Penalidades  

• Valores podem chegar a 10x o valor da diária cobrada  
• Suspensão de uso de áreas comuns para o proprietário infrator  

“Um caso emblemático em Curitiba resultou em multa de 15 mil reais para o proprietário que alugava seu apartamento para festas, após três advertências”, relata Faustino.  

Estratégias para condomínios  

1. Alteração convencional  

• Exige 2/3 dos presentes em assembleia  
• Deve especificar: limite de diárias consecutivas, número máximo de hóspedes, horário para entrada/saída

2. Tecnologia de controle  

• Sistemas de reconhecimento facial em portarias  
• Chips eletrônicos em chaves temporárias  
• Integração com plataformas como Airbnb para bloqueio automático de unidades irregulares  

3. Ação judicial  

• Embargo administrativo junto à prefeitura  
• Ação de obrigação de fazer para remoção de anúncios  

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O outro lado: argumentos dos proprietários  

“Defendemos caso onde o proprietário comprovou que 80% de sua renda vinha do Airbnb. O juiz autorizou a atividade, mas com restrições: no máximo 15 dias/mês e cadastro biométrico obrigatório”, conta Faustino.  

Direitos preservados:  

• Não pode haver proibição retroativa  
• Exigências devem ser proporcionais  
• Síndico não pode invasão de privacidade  

Tendência jurisprudencial 

Tribunais têm decidido que:  

• Proibição total é válida se aprovada em convenção  
• Regulamentação é preferível ao veto absoluto  
• Condomínio pode cobrar taxa de uso extra para unidades comerciais  

“O TJSP fixou entendimento em 2024: condomínio que não regulamentou o Airbnb não pode multar depois. A prevenção é essencial”, enfatiza Faustino.  

Checklist para síndicos 

1. Verifique se a convenção atual trata do tema  

2. Consulte a prefeitura sobre legislação local  

3. Proponha assembleia para deliberação  

4. Implemente sistema de controle de acesso  

5. Documente TODAS as ocorrências  

P.S.: Em abril/2025, a Câmara dos Deputados aprovou projeto que exige registro de locações curtas nas prefeituras. A lei aguarda sanção presidencial.  

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles

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