Proprietária coloca seu apartamento para alugar por R$ 350 a diária e recebe uma surpresa do condomínio, mesmo sendo dona do imóvel e pagando todas as taxas em dia
A renda com estadias curtas pode esbarrar em regras de convivência, e a rotina dos hóspedes pode mudar a análise do condomínio.
Depois de comprar um apartamento para obter renda, Fernanda anuncia a locação por temporada por R$ 350 a diária. Quando o condomínio questiona a circulação de hóspedes, a discussão passa a depender do contrato, da frequência das reservas e das regras de uso do edifício.
Como a lei define a locação por temporada?
A Lei do Inquilinato define essa modalidade como residência temporária do inquilino, por lazer, cursos, tratamento de saúde, obras ou motivo semelhante. O contrato não pode ultrapassar 90 dias.
Se o apartamento for mobiliado, o contrato deve listar os móveis e utensílios e descrever seu estado. Anunciar em aplicativo ou cobrar por diária não basta, por si só, para transformar o contrato em hospedagem.
Quando a estadia curta pode se tornar hospedagem atípica?
O STJ reconhece contratos atípicos de curta estadia quando existe exploração econômica reiterada ou profissionalização. No REsp 2.121.055/MG, julgado em maio de 2026, a Segunda Seção examinou esse tipo de operação.
Não é o aplicativo que define a natureza jurídica. Pesam a frequência, o modo de oferecer o imóvel, a rotatividade e a existência de serviços que aproximem a operação de uma hospedagem.
Alguns elementos podem pesar na avaliação:
Quais regras do condomínio podem limitar a atividade?
O Código Civil garante ao proprietário o uso e a fruição da unidade, mas exige respeito à destinação do edifício. O artigo 1.336, IV, também proíbe uso que prejudique sossego, salubridade ou segurança.
A convivência em condomínio combina direitos individuais e regras coletivas. Pagar as taxas em dia não afasta a convenção e o regimento; se houver mudança de destinação, o artigo 1.351 prevê aprovação por dois terços dos votos.
O que o Tema 1.443 do STJ ainda precisa esclarecer?
O Tema Repetitivo 1.443 pergunta se a cláusula de destinação residencial basta para impedir locações curtas em plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa. A controvérsia reúne os recursos especiais 2.272.537 e 2.272.536.
O registro do STJ aponta afetação entre 20 e 26 de maio de 2026. A notícia publicada em 17 de setembro comunicou a suspensão nacional; em 1º de novembro, o tema ainda consta como “Afetado”, sem julgamento ou tese final.
Os registros distinguem três marcos:
A suspensão impede todos os aluguéis de curta duração?
Não. A ordem alcança processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutem a questão delimitada pelo Tema 1.443. Ela não equivale a uma proibição nacional de anúncios, contratos ou estadias curtas em todos os condomínios.
Decisões anteriores continuam relevantes, mas não resolvem automaticamente qualquer situação. O REsp 2.121.055 tratou de exploração atípica e reiterada; cada caso depende da convenção e dos fatos concretos.
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O que Fernanda deve verificar antes de manter o anúncio?
Fernanda deve ler a convenção, o regimento e as atas que tratam da destinação das unidades. Contratos, calendário de reservas e serviços oferecidos também ajudam a demonstrar como o apartamento é utilizado.
Se houver contestação, ela pode pedir por escrito a regra invocada pelo condomínio e buscar orientação jurídica.
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