Moradora aluga apartamento por três fins de semana, recebe multa de R$ 4.800 e percebe que anúncio em plataforma dependia da aprovação do condomínio para ser feito

Multa de R$ 4.800 após três fins de semana de estadias curtas coloca uma dúvida comum em condomínios residenciais: anunciar a unidade em plataforma basta para autorizar esse uso? No relato, Camila descobre que a resposta depende da destinação do prédio e das regras aprovadas pelos condôminos.

O condomínio pode impedir estadias curtas em um apartamento residencial?

Sim, em determinadas situações. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que contratos atípicos de curta estadia, quando marcados por exploração econômica reiterada ou profissionalização, podem descaracterizar a destinação residencial prevista para o condomínio.

Nesse cenário, a mudança de uso depende de previsão aprovada por dois terços dos condôminos. Foi essa lógica que levou o tribunal a manter a vedação no caso julgado, em que a convenção previa utilização estritamente residencial das unidades.

O simples anúncio em plataforma já torna a atividade proibida?

Não. O próprio STJ esclareceu a regra sobre estadias curtas: o meio usado para anunciar o imóvel não define, sozinho, a natureza jurídica do negócio.

Uma locação residencial, inclusive por temporada, pode ser divulgada digitalmente. O problema aparece quando frequência, baixa quantidade de diárias, serviços oferecidos ou outras características mostram uma atividade econômica habitual que deixa de funcionar como uso estritamente residencial.

Quais sinais podem fazer o uso perder a característica residencial?

O STJ determinou que a análise seja feita conforme as circunstâncias de cada caso. Entre os fatores citados estão habitualidade, grande rotatividade de pessoas, oferta frequente por poucas diárias e prestação de serviços semelhantes aos encontrados em atividades de hospedagem.

Por isso, três fins de semana não criam automaticamente uma regra matemática. Eles podem integrar a análise, mas precisam ser avaliados junto com a forma de exploração do apartamento, a convenção e o funcionamento concreto das estadias.

Alguns elementos ajudam a organizar essa avaliação:

Por que a aprovação de dois terços dos condôminos é importante?

O quórum vem do artigo 1.351 do Código Civil. A regra atual estabelece que a mudança da destinação do edifício ou de uma unidade imobiliária depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

A redação foi alterada em 2022. O Código Civil em vigor também determina que cada condômino respeite a destinação da edificação, ponto usado pelo STJ para analisar imóveis de condomínios estritamente residenciais.

A multa de R$ 4.800 seria automaticamente válida nesse caso?

Não. A decisão do STJ não cria uma multa automática nem estabelece um valor padrão. Em uma situação como a de Camila, seria necessário verificar a convenção, o regimento interno, as deliberações do condomínio e a base utilizada para calcular e aplicar a penalidade.

A conclusão sobre a cobrança depende desses documentos e das circunstâncias concretas. A existência de uma regra válida sobre o uso do imóvel pode sustentar sanções condominiais, mas o valor de R$ 4.800, isoladamente, não demonstra que a cobrança foi correta.

Os cards separam os pontos que não devem ser confundidos:

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O que a moradora deveria verificar antes de voltar a anunciar?

O primeiro passo é conferir a convenção condominial, o regimento interno e as atas de assembleia que tratem da destinação das unidades. Também é necessário identificar se a atividade pretendida se aproxima de uma locação por temporada ou de contratos atípicos de curta estadia reiterados.

A decisão de 2026 não proibiu toda locação anunciada pela internet. Ela fixou um limite para a exploração econômica habitual que descaracterize o uso residencial: nesse caso, a mudança precisa ter sido aprovada pelo quórum legal de dois terços dos condôminos.

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