Casal compra uma casa com dois quartos, amplia o imóvel para quatro e descobre, ao tentar vender, que a área construída registrada continua sendo a da residência original

Um casal compra uma casa com dois quartos e decide ampliar a residência para acomodar melhor a família. Depois da construção de mais dois cômodos, o imóvel passa a ter quatro quartos, mas surge um problema na hora da venda: a matrícula imobiliária continua informando a área construída original. A divergência envolve regularização de obras, averbação no cartório e documentação exigida em negociações imobiliárias, especialmente quando o comprador pretende utilizar financiamento habitacional.

Por que a matrícula do imóvel continua mostrando a área construída antiga?

A matrícula imobiliária reúne informações sobre a propriedade, incluindo sua identificação, histórico de titularidade e construções averbadas. Quando uma residência passa por ampliação, os novos cômodos não são acrescentados automaticamente ao registro. Mesmo que a obra esteja concluída há vários anos, a documentação pode continuar descrevendo apenas a construção existente antes da reforma.

A ampliação física da casa não atualiza, por si só, a matrícula no Registro de Imóveis. A divergência pode ocorrer por diferentes motivos:

• Construção de novos quartos sem atualização do projeto municipal;
• Ausência de averbação da ampliação no cartório;
• Falta do certificado de conclusão ou Habite-se, quando exigido;
• Diferença entre a metragem cadastrada na prefeitura e a registrada;
• Reformas executadas sem acompanhamento técnico;
• Documentação da construção original que nunca foi atualizada.

A falta de averbação da ampliação pode dificultar a venda da casa?

A diferença entre a área real e a área registrada não impede automaticamente toda negociação, mas pode gerar exigências durante a análise documental. Quando o comprador pretende financiar a aquisição, a instituição financeira pode comparar a matrícula com a avaliação técnica e os documentos municipais. Dependendo das condições da operação, a regularização da construção poderá ser solicitada antes da conclusão do financiamento.

O que a Lei de Registros Públicos determina sobre ampliações de imóveis?

A Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos, prevê a averbação de construções e outras alterações relevantes na matrícula imobiliária. Esse procedimento permite atualizar oficialmente as informações do imóvel, incluindo mudanças na área edificada. A ampliação de uma residência pode exigir primeiro a regularização perante a prefeitura, com apresentação dos projetos e documentos correspondentes.

A averbação não deve ser confundida com a aprovação municipal da obra. A prefeitura verifica a conformidade urbanística da construção, enquanto o Registro de Imóveis formaliza as alterações na matrícula. Por isso, uma casa pode estar cadastrada com determinada metragem para fins de IPTU e ainda apresentar uma área menor no documento cartorário.

Quais documentos podem ser necessários para regularizar os dois quartos construídos?

O proprietário deve começar consultando a prefeitura para verificar se a ampliação foi autorizada e se atende às regras de ocupação do terreno. Um arquiteto ou engenheiro habilitado pode realizar o levantamento da área construída e preparar a documentação técnica exigida. Depois da regularização municipal, o casal poderá solicitar a averbação no cartório competente.

Os documentos variam conforme o município, as características da construção e as exigências registrais. Entre os mais comuns estão:

A casa com quatro quartos pode ser financiada antes da atualização?

A possibilidade depende das regras do agente financeiro e das condições específicas do imóvel. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, prevê situações em que diferenças entre a área construída e a área averbada podem ser analisadas durante operações habitacionais. Isso não significa aprovação automática, pois a instituição poderá exigir regularização documental, avaliação técnica ou outras providências.

Como atualizar a área construída antes de concluir a venda?

O casal deve comparar a metragem existente na matrícula com a área efetivamente construída e verificar a situação da ampliação no cadastro municipal. Se os dois quartos foram acrescentados sem aprovação, poderá ser necessário apresentar um projeto de regularização. Quando a documentação estiver adequada, o proprietário poderá solicitar a averbação da nova área construída no Registro de Imóveis, cumprindo as exigências aplicáveis.

Depois da atualização, a matrícula poderá refletir a metragem correspondente à residência ampliada, facilitando a identificação do imóvel durante a negociação. A existência de quatro quartos não garante que a construção esteja integralmente regularizada, mesmo quando a família utiliza os cômodos há muitos anos. Conferir os registros antes de anunciar a venda ajuda a evitar exigências inesperadas e atrasos na transferência da propriedade.

Nunca foi tão fácil ficar bem informado com O Antagonista

Inscreva-se