Morador da cobertura convence a maioria dos vizinhos a aprovar a construção de um novo andar, mas descobre que uma votação com dois terços dos proprietários pode não ser suficiente
A construção de uma unidade independente sobre a cobertura exige um quórum diferente daquele aplicado a reformas e melhorias nas áreas comuns.
Eduardo, morador da cobertura, consegue o apoio de dois terços dos proprietários para construir outro andar que formaria uma unidade independente. Mesmo com ampla maioria, a votação não atende à exigência do Código Civil. O artigo 1.343 determina unanimidade dos condôminos para um novo pavimento destinado a conter novas unidades imobiliárias.
Por que dois terços não bastam para construir um novo pavimento?
O artigo 1.343 do Código Civil exige aprovação da unanimidade dos condôminos para construir outro pavimento ou um edifício no solo comum quando a finalidade é criar novas unidades imobiliárias. A localização da obra na cobertura não afasta essa regra.
No projeto de Eduardo, o novo andar não seria simplesmente mais um cômodo da residência existente: formaria outra unidade. Assim, o apoio de uma maioria expressiva não substitui a concordância de todos os condôminos.
Quais obras podem ser aprovadas sem unanimidade?
Os critérios do artigo 1.341 e do artigo 1.342 distinguem obras por finalidade e impacto. Nem toda intervenção no prédio exige consenso integral:
- Obras úteis: aprovação da maioria dos condôminos.
- Obras voluptuárias: aprovação de dois terços dos condôminos.
- Acréscimos em partes comuns para ampliar o uso: dois terços.
- Reparos necessários: regras específicas, inclusive execução sem autorização prévia.
Como diferenciar o novo andar de outras intervenções?
O enquadramento depende do que será construído e de sua finalidade. Criar um imóvel independente não equivale a melhorar uma área comum ou realizar uma obra útil.
Uma assembleia pode validar o projeto com votação insuficiente?
Não. Uma aprovação por dois terços não satisfaz o quórum especial do artigo 1.343 e pode ser contestada. O resultado favorável da votação, sozinho, não autoriza Eduardo a executar a obra destinada à nova unidade.
O artigo 1.351, alterado em 2022, permite mudar a convenção condominial com dois terços dos votos. Essa regra, porém, não elimina a unanimidade exigida especificamente para construir outro pavimento com novas unidades.
O que verificar antes de propor a ampliação da cobertura?
Antes de contratar a construção, Eduardo precisa identificar corretamente a natureza jurídica da ampliação e avaliar se existem condições técnicas e legais para executá-la:
- Confirmar se o projeto cria uma unidade imobiliária independente.
- Consultar a convenção, a matrícula e a documentação do condomínio.
- Obter a aprovação unânime quando aplicável o artigo 1.343.
- Verificar segurança estrutural, licenças e regras urbanísticas municipais.
A criação de uma nova unidade exige concordância integral
No caso de Eduardo, o requisito decisivo não é o tamanho da maioria, mas a finalidade da obra. Se o novo pavimento contiver uma unidade imobiliária autônoma, a lei exige unanimidade. Outras reformas podem seguir quóruns diferentes, conforme sua classificação.
Mesmo com todos os votos favoráveis, a construção ainda depende das exigências técnicas, urbanísticas e registrais pertinentes. A autorização do condomínio não substitui licenças nem garante, por si só, que o edifício possa receber um novo andar.
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