Agricultor compra 15 hectares com contrato de gaveta, paga tudo à vista e descobre que, sem registro no cartório, a terra continua no nome do antigo dono

Para a lei, a terra comprada por contrato de gaveta continua pertencendo a quem vendeu, mesmo que o agricultor tenha pago os 15 hectares à vista. É o que diz o artigo 1.245 do Código Civil: a propriedade só passa de uma pessoa para outra quando o título é levado ao registro de imóveis. O papel assinado prova o negócio e o pagamento, mas não torna o comprador dono.

Por que o contrato de gaveta não transfere a terra?

Porque no Brasil a propriedade de um imóvel muda de mãos com o registro, e não com o pagamento. O primeiro parágrafo do art. 1.245 é direto: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Alienante é quem vende. Enquanto a matrícula não mudar, o nome dele continua lá.

A regra vale para todos os direitos sobre imóveis. O artigo 1.227 do Código Civil diz que os direitos reais sobre imóveis transmitidos em vida só se adquirem com o registro no cartório. É daí que vem a frase repetida por tabeliães e registradores: quem não registra não é dono.

O contrato de gaveta é um acordo particular entre comprador e vendedor, sem escritura pública e sem passar pela matrícula do imóvel. Ele não é ilegal e serve como prova do que foi combinado e pago. Só que, para o cartório e para quem consulta a matrícula, os 15 hectares continuam no nome do antigo dono.

Os riscos de deixar 15 hectares no nome do vendedor

Enquanto a matrícula não muda, a terra fica ligada à vida financeira e familiar de quem aparece como proprietário. Se o vendedor tiver dívidas, um credor dele pode pedir a penhora da área. Se ele morrer, os 15 hectares entram no inventário como bem dele, e o comprador terá de provar o negócio diante dos herdeiros.

Há ainda o risco de venda dupla. O artigo 1.246 do Código Civil diz que o registro vale a partir do momento em que o título é apresentado ao oficial. Na prática, quem chega primeiro ao cartório com a escritura sai na frente. Ao comprador que ficou só com o contrato de gaveta resta, em regra, cobrar o vendedor na Justiça.

A compra de pequenas áreas rurais também pode esbarrar em outros problemas na hora do registro. A matéria abaixo mostra uma barreira legal que impede quem comprou terra por contrato particular de levar a compra à matrícula.

Escritura pública e registro fecham a compra rural

A compra só se completa com dois passos: a escritura no tabelionato de notas e o registro dela no cartório de imóveis da região. O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública nos negócios com imóveis de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo do país. Se o preço dos 15 hectares passar desse limite, a escritura é condição para o negócio valer.

Quando o vendedor está vivo e colabora, basta lavrar a escritura, recolher o ITBI e registrá-la. Se ele se recusar, o artigo 1.418 do Código Civil prevê que o juiz pode decretar a adjudicação do imóvel. Há também a via do cartório: o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos permite a adjudicação compulsória extrajudicial, feita com advogado, com ata notarial que comprove o pagamento e com notificação ao vendedor, que tem 15 dias para assinar.

Usucapião pode regularizar a terra já paga e ocupada

Se o vendedor sumiu, morreu ou não há como provar a quitação, a saída pode ser a usucapião. O artigo 1.239 do Código Civil garante a propriedade de área rural de até 50 hectares a quem a ocupa por cinco anos sem oposição, mora nela e a torna produtiva com o próprio trabalho ou o da família, desde que não tenha outro imóvel. O artigo 1.242 do Código Civil prevê dez anos de posse com justo título e boa-fé, e o contrato de gaveta pode ajudar a provar as duas coisas.

O pedido pode correr na Justiça ou no próprio registro de imóveis, como prevê o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, sempre com advogado. Antes de qualquer pagamento, o mais seguro é pedir a certidão atualizada da matrícula e conversar com o cartório da região. Sua terra está registrada no seu nome, ou o contrato que garante a compra ainda está guardado na gaveta? Que tal tirar a dúvida esta semana, pedindo a matrícula no cartório?

Antes de medir ou dividir uma propriedade rural, também vale entender o que o georreferenciamento mostra e o que ele não resolve. A matéria abaixo trata de uma compra em que o GPS revelou uma diferença de área.

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