Você olha pela janela e percebe que a nova construção do vizinho tem uma sacada voltada direto para o seu quintal. Parece invasão, e pelo Código Civil brasileiro, pode ser mesmo, e há um prazo curto para agir antes de perder o direito de exigir o fechamento.

O que a lei diz sobre a distância mínima de janelas entre vizinhos?

A regra está no artigo 1.301 do Código Civil e é direta: é proibido abrir janelas, terraço, eirado ou varanda a menos de um metro e meio do terreno vizinho. A medição começa na linha divisória entre os dois terrenos, não na parede da construção. Isso muda bastante o cálculo na prática.

Existe uma segunda medida para janelas que não ficam voltadas diretamente para o vizinho. Para janelas perpendiculares à linha limítrofe, que não dão visão direta ao terreno alheio, o limite legal é de 75 centímetros de distância. O critério é simples: quanto mais direta for a visão sobre a propriedade alheia, maior precisa ser o recuo.

Quais tipos de abertura estão sujeitos a essa regra?

A lei não fala só em janela. O Código Civil proíbe que o dono de uma construção, seja prédio ou casa, faça uma janela com visibilidade frontal a menos de um metro e meio da construção do vizinho — e isso vale também para sacadas, terraços e varandas. Ou seja, qualquer abertura que permita visão direta sobre o imóvel ao lado entra nessa conta.

Existem duas exceções, e elas importam. A primeira cobre as aberturas de luz ou ventilação com menos de 10 centímetros de largura por 20 de comprimento, desde que instaladas a mais de dois metros de altura de cada piso. A segunda são as janelas perpendiculares à divisa, que respeitam o recuo de 75 centímetros. Fora dessas situações, a regra do metro e meio se aplica sem exceção.

Abaixo, um resumo das distâncias exigidas por tipo de abertura:

A proibição vale mesmo que a janela não devasse diretamente o quintal?

Esse é o ponto que surpreende mais gente. O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a proibição não depende de comprovar que alguém está de fato espiando. A proibição contida no artigo 1.301 do Código Civil possui caráter objetivo e visa evitar invasões não apenas visuais, mas também auditivas, olfativas e físicas, como queda ou arremesso de objetos entre propriedades.

Na prática, isso significa que não adianta o vizinho argumentar que “nunca olhou” ou que o vidro é fosco. Para o STJ, a norma caracteriza a presunção de devassamento da privacidade do vizinho, independentemente de haver visão distorcida ou de não ter sido comprovada invasão concreta. Se a medida está errada, a janela está irregular.

Qual é o prazo para exigir o fechamento da janela irregular?

Aqui está o detalhe que a maioria das pessoas não conhece — e que pode custar caro. O vizinho prejudicado tem o prazo decadencial de um ano e um dia a partir da conclusão da obra para exigir o fechamento da janela ou sua transformação em basculante. Passado esse prazo, o direito de pedir a demolição se extingue.

Mas há uma saída alternativa. Se o prazo já passou, ainda é possível construir um contramuro dentro do próprio terreno para vedar a visibilidade da janela irregular, e é possível exigir que o vizinho que construiu irregularmente reembolse as despesas, sem prejuízo de uma indenização por dano moral. O conteúdo deste artigo é informativo e não substitui a orientação de um advogado para análise do caso concreto.

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O que fazer se a janela do vizinho já está construída e invasiva?

Imagine que a nova obra do vizinho terminou há três meses e uma janela grande ficou voltada diretamente para onde sua família se reúne nos finais de semana. O caminho mais direto é a ação demolitória, que pode ser ajuizada enquanto o prazo de um ano e um dia ainda não venceu. Se a obra estiver em andamento, cabe a ação de nunciação de obra nova para suspendê-la imediatamente.

O detalhe que quase ninguém percebe é o seguinte: o prazo começa a contar da conclusão da obra, não do momento em que o vizinho percebeu o problema. Em caso de violação do limite de construção da janela, a lei permite que ela seja demolida ou tampada. Tribunais de vários estados já condenaram proprietários ao fechamento de janelas e ao pagamento de danos morais quando comprovada a irregularidade dentro do prazo legal. Quem perceber o problema deve agir rápido, e de preferência com assessoria jurídica desde o primeiro passo.

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