Prefeituras vão tomar casas vazias e terrenos abandonados? O que diz a lei

Em muitas ruas existe aquela casa de portão enferrujado, com mato passando do muro e caixa de correio entupida há anos. Os vizinhos reclamam de lixo, mosquito e insegurança, e logo vem a pergunta: a prefeitura pode simplesmente ficar com o imóvel? A resposta passa pela função social da propriedade, regra que permite punir o dono de imóvel urbano ocioso, mas por etapas, com notificação, prazos e direito de reagir.

Imóvel vazio não vira automaticamente bem da prefeitura

Ter uma casa fechada ou um terreno sem construção não é ilegal, e ninguém perde o imóvel só por não morar nele. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) diz que a propriedade urbana cumpre a função social da propriedade quando atende às exigências de ordenação da cidade expressas no plano diretor. É esse documento municipal que define o uso esperado de cada área.

Por isso, a reação contra o imóvel ocioso depende de cada município. A lei federal permite que uma lei municipal específica, para área incluída no plano diretor, obrigue o dono a parcelar, construir ou dar uso ao solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado. O plano diretor é obrigatório, por exemplo, em cidades com mais de 20 mil habitantes e naquelas que querem aplicar esses instrumentos.

Como funciona o IPTU progressivo para o lote ocioso?

O IPTU progressivo é a cobrança mais pesada aplicada a quem ignora a notificação da prefeitura, uma forma de exigir a função social da propriedade. Primeiro, o proprietário é notificado, e o aviso fica averbado no cartório de registro de imóveis. Se três tentativas de notificação pessoal fracassarem, vale o edital. Depois, o dono tem pelo menos um ano para protocolar o projeto e dois anos, após a aprovação, para iniciar as obras.

Quem descumpre os prazos passa a pagar alíquota maior do imposto por cinco anos seguidos. Pelo artigo 7º do Estatuto, a alíquota de cada ano pode no máximo dobrar em relação à anterior, com teto de 15%. Se a obrigação continuar pendente, a cobrança máxima segue até o problema ser resolvido, e a lei proíbe isenção ou anistia desse acréscimo.

Vender ou herdar o imóvel não encerra a história: a obrigação passa ao novo dono, e os prazos continuam correndo. Para entender quem responde pelo imposto perante a prefeitura, esta matéria ajuda.

Quando a prefeitura pode ficar com um imóvel abandonado?

Há dois caminhos previstos em lei, e nenhum é imediato. O primeiro é a desapropriação, possível só depois de cinco anos de IPTU progressivo sem que o dono cumpra a obrigação. O pagamento sai em títulos da dívida pública aprovados pelo Senado, resgatáveis em até dez anos, com juros de 6% ao ano. A indenização segue a base de cálculo do IPTU, e o município tem cinco anos para dar uso ao bem.

O segundo caminho trata do imóvel abandonado de fato. Pelo artigo 1.276 do Código Civil, o imóvel urbano deixado pelo dono sem intenção de conservá-lo, e fora da posse de outra pessoa, pode ser arrecadado como bem vago. Três anos depois, passa ao município; se for rural, à União. A lei presume a intenção de abandono quando cessam os atos de posse e o proprietário deixa de pagar os tributos.

Dono notificado ainda pode evitar a perda do imóvel

Quem recebe uma notificação ainda tem tempo para agir. Pelas regras do Estatuto, basta cumprir a obrigação fixada pela lei municipal, como apresentar projeto, construir ou dar uso ao terreno, dentro dos prazos. Em caso de dúvida, procure o setor de urbanismo da prefeitura, consulte o plano diretor e busque um advogado antes que a alíquota suba e o caso chegue à desapropriação.

Manter o imposto em dia e conservar a casa também afasta a presunção de imóvel abandonado prevista no Código Civil. A função social da propriedade não obriga ninguém a morar onde não quer, mas cobra que o bem urbano não fique parado contra as regras da cidade. Minha sugestão de amigo é reservar uns minutos nesta semana para conferir a situação do seu imóvel: ele está com o IPTU em dia e cumprindo o que o plano diretor da sua cidade espera dele?

Quem também lida com dúvidas sobre terreno e divisa pode se interessar por outro caso comum. A matéria abaixo explica por que uma cerca antiga não define, sozinha, o limite de um lote.

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