Rateio de obra que só beneficia parte do prédio é legal, mas…

Em um condomínio, a convivência exige equilíbrio entre os interesses coletivos e os individuais. Um dos temas mais polêmicos que frequentemente surge em assembleias é o rateio de obras que beneficiam apenas uma parte dos moradores.

Afinal, é legal dividir os custos entre todos os condôminos, mesmo quando nem todos são diretamente beneficiados?

Para responder a essa questão, é necessário compreender a natureza da obra, os dispositivos legais que regulam esse tipo de situação e a jurisprudência sobre o tema.

Tipos de obras e sua implicação no rateio

De acordo com o Código Civil, especialmente os artigos 1.336, 1.341 e 1.342, as obras em condomínios podem ser classificadas em três tipos:

• Obras necessárias: são aquelas destinadas à conservação do edifício ou que evitam a deterioração de suas partes comuns. Devem ser custeadas por todos os condôminos, independentemente de aprovação em assembleia (art. 1.341, §1º).
• Obras úteis: melhoram ou facilitam o uso da coisa comum, como a instalação de um elevador em prédio sem esse recurso. Nesse caso, é necessário o voto da maioria dos condôminos.
• Obras voluptuárias: são aquelas de embelezamento ou luxo, como uma cascata decorativa na piscina. Exigem a aprovação de dois terços dos condôminos.

Porém, o debate se intensifica quando a obra é necessária ou útil, mas beneficia diretamente apenas uma fração do condomínio, como a substituição de telhado apenas na cobertura, a instalação de um novo portão de acesso exclusivo para moradores da garagem subterrânea, ou a reforma do hall de entrada de uma das torres do edifício.

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Legalidade do rateio parcial

Segundo o advogado Felipe Faustino, especialista em Direito Condominial, o rateio de uma obra que atende exclusivamente uma ala, torre ou grupo de apartamentos só será legal se seguir dois critérios:

“Primeiro, é preciso verificar se a obra foi aprovada em assembleia com a devida quórum. Segundo, o rateio proporcional deve ser ajustado à realidade da utilidade. Não é razoável, nem justo, impor a todos os condôminos o custo de algo que beneficiará diretamente apenas uma parte do prédio,”

Esse entendimento também é respaldado por decisões judiciais. Em diversos tribunais, já se firmou jurisprudência no sentido de que a cobrança indistinta de obras parciais pode ser considerada abusiva, gerando inclusive o direito à restituição de valores pagos indevidamente.

Jurisprudência e dados recentes

Um levantamento feito pelo escritório Faustino e Teles com base em acórdãos do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entre 2022 e 2024 identificou que 73% das ações envolvendo cobranças de obras parciais em condomínios resultaram em decisões favoráveis aos moradores que questionaram o rateio indevido.

“O Judiciário tem considerado que, embora o condomínio tenha certa autonomia, essa autonomia não pode ferir os princípios da razoabilidade e proporcionalidade”, complementa o advogado.

Além disso, de acordo com a Associação das Administradoras de Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), cerca de 17% dos conflitos entre moradores e síndicos, registrados em 2023, envolveram obras realizadas sem rateio proporcional ou sem transparência quanto à destinação dos recursos.

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Como proceder diante de uma obra parcial

Se você é condômino e recebeu uma cobrança por uma obra que não beneficia seu apartamento diretamente, siga as seguintes recomendações:

• Solicite a ata da assembleia que aprovou a obra e verifique se o quórum foi respeitado.
• Peça a planilha de rateio e identifique se a cobrança está sendo feita de forma igualitária ou proporcional.
• Converse com o síndico e, se necessário, formalize uma reclamação por escrito.
• Consulte um advogado especialista em direito condominial para avaliar a legalidade da cobrança.
• Se for o caso, ingresse com uma ação judicial para questionar o rateio e solicitar a suspensão ou devolução dos valores.

A convivência em condomínios exige transparência, respeito à legislação e, principalmente, bom senso. O rateio de uma obra deve refletir o princípio da equidade: quem se beneficia mais, contribui mais. O desequilíbrio nessa relação pode gerar não apenas conflitos internos, mas também processos judiciais que poderiam ser evitados com planejamento e diálogo.

“A melhor forma de evitar judicialização é garantir que todas as obras, mesmo as parciais, sejam precedidas de assembleias bem conduzidas, com critérios claros de rateio e ampla comunicação aos condôminos”, finaliza Faustino.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles

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