A prefeitura de São Paulo endureceu o jogo contra construtoras e compradores suspeitos de burlar as vendas de habitações de interesse social, as HIS – que são subsidiadas e podem ser vendidas somente para públicos que se encaixam nas faixas de renda determinadas pela legislação.

O resultado é que muitos desses imóveis, que vinham sendo oferecidos no Airbnb e outras plataformas de aluguel por temporada, foram obrigados a sair desse mercado. E Fundos Imobiliários (FIIs) que exploram aluguéis de unidades menores, como apartamentos de um dormitório e estúdios, também devem sofrer impactos, proporcionais à participação de HIS em seu portfólio. 

Não se sabe ao certo quantos imóveis foram construídos na cidade dentro dessa classificação, ao longo dos últimos anos. Mas sabe-se que houve um tsunami na oferta dessas unidades desde a aprovação do Plano Diretor, em 2014, que isentou a cobrança de outorga onerosa – a taxa que permite construir acima da área permitida – para projetos onde as unidades são HIS.

Para se enquadrar nessa categoria, elas precisam ser dirigidas a famílias que possuem renda mensal até três salários mínimos (HIS-1) ou acima desse patamar, até seis salários mínimos (HIS-2). Uma tentativa de levantamento foi realizada pela Fundação Tide Setubal, em parceria com o Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento).

As entidades levantaram a existência de 2.146 empreendimentos, lançados desde 2014, compostos integralmente por HIS. O problema é que também existem outros empreendimentos que misturam HIS com apartamentos de outros tamanhos, e esses não entraram na conta porque o número de unidades subsidiadas não é facilmente acessível. 

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Isenções

Com base apenas nas unidades levantadas, porém, foi possível calcular que a cidade deixou de arrecadar um valor entre 982,4 milhões de reais e R$ 1,2 bilhão de reais somente em isenções de outorga. O valor real de incentivo deve ser significativamente maior.

Antes do novo zoneamento, as estimativas da indústria eram de que apenas 16% das unidades lançadas em São Paulo eram HIS. Atualmente, os apartamentos enquadrados no Minha Casa Minha Vida representam 60% das vendas e 61% dos lançamentos. 

Obviamente, quem compra um imóvel subsidiado vai ter uma rentabilidade muito mais alta se o vender ou colocar para aluguel – especialmente, no caso de unidades pequenas, se decidir alugá-lo por temporada, via Airbnb ou semelhantes.

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Fraude?

Em bairros centrais, como República e Bela Vista, estudos já mostraram que o crescimento de imóveis disponíveis para aluguel por temporada é bem maior que o número de novos lançamentos. O Ministério Público tem aberto processos e constatou que até recentemente o município não tinha registros sobre a renda dos compradores dessas unidades – diferente do que acontece, por exemplo, com os imóveis vendidos através da Cohab. E indícios de fraude não faltaram.

O estudo da Fundação Tide Setúbal encontrou “red flags” como unidades pagas à vista (o que é pouco crível quando se fala em consumidores com renda de 3 a 6 salários mínimos) e pessoas que adquiriram diversas unidades (outra situação pouco provável em se tratando de consumidores de baixa renda). 

Desde o início do ano, a prefeitura já multou duas construtoras, em valores que somam 31 milhões de reais. Também notificou 440 empreendimentos para que apresentem informações. No final de maio, o prefeito Ricardo Nunes baixou um decreto que estabelece valores máximos para venda e aluguel desses imóveis (HIS-1, HIS-2 e também HMP, a habitação de mercado popular, dirigida a famílias com renda até 10 salários mínimos).

Os cartórios, ao registrar a matricula dos imóveis, terão de listar se eles se enquadram nessas categorias. E será criada uma plataforma eletrônica para monitorar a venda dessas unidades. 

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Proibição

Mas, dentro do pacote da prefeitura, a mudança que mais agitou o mercado foi a proibição de aluguel por temporada dessas unidades. Sabe-se que muitos investidores haviam comprado esses imóveis para fazer Airbnb, e essas unidades automaticamente se desvalorizaram com o decreto.

A classificação em HIS ou HMP é dada a cada empreendimento, mesmo que nem todas as unidades dentro dele sejam realmente habitações populares – e o veto ao aluguel por temporada acaba se estendendo também aos outros.

As estimativas dos especialistas são de que a maioria desses imóveis estejam em mãos de investidores pessoa física, que agora precisarão rever suas estimativas de rentabilidade. Mas uma quantidade ainda não precisamente estimada pode estar dentro de Fundos de Investimento Imobiliários (os FIIs) focados justamente em aluguel por temporada.

Resta aguardar os próximos passos – já que a prefeitura sinalizou que deve ainda propor mais regulamentações sobre o tema. 

Airbnb

O Airbnb enviou a seguinte nota a O Antagonista sobre o assunto:

“O Airbnb está alinhado com o uso responsável da plataforma em conformidade com as políticas de moradia social na cidade de São Paulo. O aluguel por temporada no Brasil é legal, regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O Airbnb está comprometido a apoiar o crescimento econômico no Brasil, ajudando proprietários de imóveis a obterem renda extra ao se tornarem anfitriões na plataforma, participando ativamente da economia. Dados de um relatório sobre a atividade do Airbnb no Brasil destacam que a atividade da plataforma na cidade de São Paulo teve um impacto econômico de R$ 5 bilhões no PIB municipal, apoiando 85 mil empregos em 2023. Em média, para cada R$100 gastos em uma reserva no Airbnb no Brasil, os hóspedes desembolsaram R$522 em restaurantes, transporte, entretenimento, entre outros estabelecimentos durante a viagem, impactando diretamente o comércio e os serviços das cidades.”

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