O perigo invisível das reformas ilegais em condomínio

No Brasil, a cada ano, milhares de reformas são iniciadas em apartamentos sem qualquer comunicação prévia ao condomínio, tampouco com a contratação de responsável técnico habilitado.

Embora muitas dessas obras envolvam apenas melhorias estéticas ou funcionais — como troca de pisos ou armários —, outras avançam perigosamente sobre áreas estruturais do edifício, como paredes de carga, vigas, lajes ou pilares, comprometendo a integridade de toda a edificação.

Em uma pesquisa nacional divulgada em 2024 pela Associação das Administradoras de Condomínios do Brasil (AABIC), constatou-se que uma em cada cinco reformas realizadas em apartamentos envolve algum tipo de intervenção em estrutura sem autorização formal ou laudo técnico. Ainda segundo o levantamento, 48% dos síndicos afirmam já ter precisado embargar uma obra por risco à segurança coletiva.

Esse cenário se torna ainda mais alarmante quando se considera que o Brasil lidera, na América Latina, o número de desabamentos parciais de prédios residenciais causados por reformas indevidas, segundo dados do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), com ao menos 19 incidentes registrados nos últimos cinco anos apenas em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte.

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O que diz a legislação?

O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso II, determina que é dever do condômino:

“Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.”

E o inciso IV reforça que qualquer modificação em área comum ou estrutural precisa seguir o que estiver previsto na convenção do condomínio.

Além disso, a ABNT NBR 16.280/2014 estabelece diretrizes para qualquer reforma em edificações, obrigando os moradores a:

• Apresentar um plano de reforma detalhado;
• Contratar profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica);
• Obter autorização formal da administração condominial.

Desrespeitar essas normas pode acarretar não apenas multas internas, mas ações judiciais, embargos administrativos e até processo criminal por crime contra a segurança coletiva.

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O que caracteriza uma obra clandestina estrutural?

De acordo com a norma ABNT e jurisprudência consolidada, são exemplos de intervenções indevidas em estrutura:

• Remoção de paredes de alvenaria estrutural (comuns em prédios construídos pelo sistema de alvenaria autoportante);
• Perfuração de vigas e lajes para passagem de dutos;
• Instalação de banheiras, piscinas ou pisos elevados sem cálculo de carga;
• Demolição ou abertura de paredes que sustentam cargas verticais ou transversais.

Essas obras, muitas vezes realizadas com o objetivo de “modernizar” o imóvel, podem causar rachaduras, sobrecarga do sistema estrutural, vazamentos e, em casos extremos, colapso da edificação.

Casos reais e jurisprudência

1. Caso Rio de Janeiro (2023)
 Em um condomínio na Barra da Tijuca, a remoção de uma parede para ampliação da sala causou fissuras em dois apartamentos do andar inferior. A obra não contava com ART e foi realizada sem consulta ao síndico. A Justiça determinou demolição imediata, indenização por danos morais e materiais e pagamento de 38 mil reais em custas e honorários.

2. STJ – REsp 1.439.163-SP
 O Superior Tribunal de Justiça confirmou que intervenções sem laudo técnico e aprovação do condomínio violam o direito coletivo e podem ser revertidas judicialmente com obrigação de refazimento e penalidades civis.

3. São Paulo
 Após reforma não autorizada em um apartamento no bairro da Mooca, o prédio foi parcialmente evacuado por risco estrutural. A obra havia removido paredes internas e incluído uma jacuzzi sobre laje sem reforço. A Defesa Civil multou o proprietário em 15 mil reais , e a Justiça determinou demolição e laudo estrutural obrigatório.

Palavra do especialista

“Quando um morador realiza uma intervenção em parede estrutural sem qualquer acompanhamento técnico e sem anuência do condomínio, ele está cometendo não apenas uma infração, mas colocando vidas em risco. A estrutura do prédio é como um sistema interligado: mexer em uma parede pode comprometer toda a edificação”, explica o advogado Felipe Faustino, sócio do escritório Faustino & Teles.

“O síndico tem o dever legal de agir. Omissão, nesse caso, pode gerar responsabilização pessoal e até ação regressiva por danos causados à coletividade.”

O que o condomínio deve fazer: passo a passo

1. Monitoramento e prevenção

• Oriente os moradores sobre a necessidade de apresentar laudo técnico antes de qualquer obra.
• Disponibilize checklists e modelos de solicitação baseados na NBR 16.280.

2. Identificação da obra clandestina

• Verifique movimentação de materiais, entulho e barulho incomum;
• Exija a apresentação da ART/RRT e informe-se sobre o tipo de intervenção.
  

3. Notificação e embargo

• O síndico deve notificar por escrito o morador, solicitando a imediata paralisação da obra e apresentação de laudos.
• Caso não haja resposta, deve comunicar a Defesa Civil, CREA, CAU ou prefeitura local.
  

4. Ação judicial

• Se houver recusa ou risco iminente, o condomínio pode ingressar com:
  
  • Ação de obrigação de não fazer (com pedido de liminar para suspensão da obra);
  • Ação demolitória;
  • Ação de ressarcimento por danos materiais e morais.

Penalidades possíveis ao morador

• Multa prevista no regimento (em alguns casos, até 5 vezes a cota condominial);
• Obrigação de demolir e restaurar o imóvel ao estado original;
• Responsabilização por danos estruturais e danos a terceiros;
• Em casos extremos, ação penal por crime de perigo comum, previsto no Código Penal (art. 132).

As paredes de um edifício não são meramente divisórias — elas sustentam a vida dos que ali habitam. Mexer em uma estrutura sem a devida autorização é ato grave e passível de penalização severa. Mais do que uma infração interna, é uma ameaça concreta à segurança coletiva.

A atuação do síndico, do conselho e da coletividade condominial deve ser firme, técnica e amparada pela legislação. Não se trata apenas de preservar o patrimônio, mas de proteger vidas.

“A responsabilidade sobre a estrutura do condomínio é coletiva. E isso inclui o dever de impedir que um ato individual coloque todos em risco”, conclui Faustino.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles

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