Quando o condomínio é responsável por danos causados por terceiros

Imagine a seguinte situação: um morador tem seu carro riscado por um prestador de serviço que atuava no prédio, ou um entregador derruba e quebra um objeto pessoal de outro condômino nas áreas comuns.

Nesses casos, surge a dúvida: o condomínio pode ser responsabilizado pelos danos causados por terceiros?

A resposta não é tão simples e depende de uma análise criteriosa de cada situação. Porém, há princípios jurídicos que orientam a responsabilidade do condomínio e que devem ser observados tanto pelos moradores quanto pelos gestores condominiais.

Responsabilidade civil do condomínio

De acordo com o Código Civil (art. 927), “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Isso inclui também o condomínio, na figura de pessoa jurídica representada pelo síndico.

“O condomínio pode ser responsabilizado quando o dano decorre de falha na sua obrigação de zelar pela segurança, manutenção e administração das áreas comuns”, explica Felipe Faustino, advogado especialista em direito condominial.

“Isso vale mesmo quando o ato foi praticado por terceiros, como funcionários terceirizados, visitantes ou prestadores de serviço, se ficar comprovada a omissão ou negligência na supervisão”.

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Exemplos práticos

• Funcionário terceirizado danifica veículo
   Se um porteiro, zelador ou vigilante contratado pelo condomínio danifica o carro de um morador ao manobrá-lo, o condomínio poderá ser responsabilizado, pois responde pelos atos de seus prepostos.
• Entregador derruba item pessoal no hall
   Se a área comum não estava devidamente organizada, ou se não havia sinalização de piso molhado, por exemplo, o condomínio pode ser responsabilizado por omissão no dever de manutenção e segurança.
• Obra nas áreas comuns causa prejuízo a apartamento
   Durante uma obra feita pelo condomínio, se há vazamento ou dano ao interior de uma unidade, o condomínio responde diretamente, mesmo que o erro tenha sido de um empreiteiro contratado.

Quando o condomínio não é responsável

O condomínio não pode ser responsabilizado quando:

• O dano foi causado dentro da unidade autônoma sem ligação com a administração;
• O morador contratou diretamente um prestador de serviço (ex: eletricista particular) que causou o prejuízo;
• A vítima contribuiu decisivamente para o próprio dano (culpa exclusiva da vítima);
• Houve caso fortuito ou força maior, como eventos naturais imprevisíveis.

O que diz a jurisprudência

Decisões dos tribunais têm reforçado que a responsabilidade do condomínio se caracteriza quando há falha no dever de vigilância, fiscalização ou manutenção.

Um exemplo disso é a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) no processo 1034719-61.2020.8.26.0002, onde o condomínio foi condenado a indenizar um morador após seu carro ser danificado por funcionário terceirizado que atuava sob supervisão do síndico.

Como agir em caso de dano

Faustino orienta:

• Faça um registro imediato do ocorrido, com fotos, vídeos e testemunhas;
• Informe à administração por escrito, protocolando a reclamação;
• Verifique se o condomínio possui seguro de responsabilidade civil (muitos já incluem esse tipo de cobertura);
• Caso não haja acordo, o morador pode buscar indenização judicial, inclusive com base no Código de Defesa do Consumidor, se caracterizada relação de consumo.

O condomínio pode, sim, ser responsabilizado por danos causados por terceiros, desde que haja vínculo com sua gestão, omissão no dever de zelo ou falha na fiscalização.

A boa gestão passa por garantir regras claras de circulação, contratos bem elaborados com prestadores e orientação contínua aos funcionários sobre suas atribuições.

Para evitar litígios, o síndico deve agir com transparência, manter seguros atualizados e criar protocolos de prevenção afinal, a segurança e o bem-estar dos moradores dependem de uma administração diligente e comprometida com a coletividade.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles