A tecnologia blockchain já chegou ao universo imobiliário, e um dos debates que começa a surgir é se condomínios devem aceitar NFTs (tokens não fungíveis) como forma de comprovação de propriedade de vagas de garagem.

Em tese, a tokenização de ativos permite transformar bens físicos em representações digitais únicas, registradas em blockchain, o que daria mais agilidade e segurança nas transações. Mas no direito condominial, a situação não é tão simples. 

Segundo o advogado Felipe Faustino, especialista em direito condominial e sócio do escritório Faustino e Teles, a discussão esbarra em limites legais e práticos. 

“No Brasil, a propriedade imobiliária, incluindo vagas de garagem, só é considerada válida e oponível a terceiros quando registrada em cartório, no Registro de Imóveis. O NFT pode ser um contrato digital de compra e venda, mas sem registro oficial não garante a propriedade legal da vaga dentro do condomínio”, explica o advogado. 

O que diz a lei? 

A Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios) e o Código Civil (art. 1.331 a 1.358) estabelecem que as vagas de garagem podem ter três naturezas jurídicas: 

1. Autônomas e registradas individualmente (com matrícula própria). 
    

2. Vinculadas a uma unidade habitacional (inseparáveis do apartamento). 
    

3. De uso comum, controladas pelo regulamento do condomínio. 
    

Nesses dois primeiros casos, qualquer transação deve ser registrada no cartório de imóveis. No terceiro, a vaga sequer pode ser comercializada ou transferida. 

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Risco de conflitos 

A aceitação de NFTs como comprovante de propriedade, sem respaldo cartorial, pode gerar conflitos entre moradores e até fraudes. 

“Imagine um condômino que compra um NFT acreditando ser dono da vaga, mas o condomínio não reconhece, porque a matrícula não foi alterada em cartório. Isso pode virar uma batalha judicial complexa”, alerta Felipe Faustino. 

Tendência futura, mas ainda sem base legal 

Embora a tokenização seja uma tendência mundial no mercado imobiliário, no Brasil ainda não há regulamentação específica que autorize o NFT a substituir os registros oficiais.

O que pode ocorrer, segundo o especialista, é o uso dos tokens como contrato preliminar ou facilitador de negociação, mas sempre com a necessidade de regularização formal no cartório. 

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Dicas para síndicos e condôminos 

• Síndicos: não reconheçam NFTs como comprovante legal de vaga de garagem até que haja regulamentação clara. 
   

• Condôminos: antes de adquirir uma vaga tokenizada, verifique se existe matrícula em cartório vinculada ao seu nome. 
   

• Assembleias: podem até discutir o uso de blockchain como ferramenta de gestão e transparência, mas não como substituto do registro imobiliário. 
   

“O condomínio não pode se adiantar ao direito. Enquanto a lei exigir cartório, NFT é apenas um contrato digital, não um título de propriedade reconhecido”, conclui Felipe Faustino. 

Em resumo: os NFTs são uma inovação promissora, mas ainda não têm validade legal para comprovar a titularidade de vagas de garagem em condomínios. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles