Regimento é lei?

Condomínio não é faroeste. Tem regra, tem hierarquia e quando alguém estica a corda tem consequência.

A dúvida que incendeia assembleias Brasil afora é velha conhecida: quem manda mais, a convenção e o regimento interno ou o Código Civil? E quando a regra do prédio tromba com a legislação, o que prevalece? 

“A resposta jurídica é objetiva: a lei vem antes. O Código Civil e a legislação federal formam o teto. Convenção e regimento organizam a vida interna, mas não podem contrariar a lei nem direitos fundamentais”, diz o advogado Felipe Faustino. 

A hierarquia que decide a briga 

1. Constituição Federal e leis federais (Código Civil, CDC em situações específicas, LGPD, normas de acessibilidade etc.). 
    

2. Convenção condominial (registrada em cartório; funciona como a “constituição” do prédio). 
    

3. Regimento interno (detalha o dia a dia: horários, uso de áreas comuns, procedimentos). 
    

Tradução: se convenção ou regimento contrariar a lei, cai. E se o regimento contrariar a convenção, vale a convenção. 

“Convenção é norma interna de maior hierarquia; regimento é manual operacional. Um não substitui o outro, e nenhum deles se sobrepõe à lei”, diz o advogado Felipe Faustino.

O que os tribunais têm decidido (sem juridiquês) 

• Pets não podem ser proibidos por regra genérica. Tribunais estaduais e o STJ vêm derrubando cláusulas que vetam animais de forma absoluta. O condomínio pode disciplinar (guia, caixa de transporte, higiene, controle de ruído), não banir sem motivo técnico (risco, insalubridade, agressividade comprovada). 
   

• Multas “pedagógicas” fora da lei não passam. O Código Civil limita valores e gradua penalidades. Cláusula que tenta punir com montantes desproporcionais costuma ser anulada. Para conduta antissocial reiterada, a lei já prevê multa agravada mas com lastro probatório. 
   

• Uso de áreas comuns não pode virar privilégio. Impedir acesso de condômino adimplente à piscina ou ao salão por “desgostar” dele tem sido revertido em juízo. Regras de reserva, lotação e horário são válidas quando razoáveis e impessoais. 
   

• Locação por temporada e plataformas digitais. A jurisprudência recente tem reconhecido que a convenção pode disciplinar o tema (fluxo de pessoas, cadastro, segurança) e, em contextos específicos, restringir formatos que descaracterizem a moradia. A chave é o interesse coletivo comprovado; proibições absolutas e sem justificativa técnica tendem a ruir. 
   

• Obras internas e fachada. Alterar fachada sem aprovação costuma resultar em ordem de desfazimento. Já obras internas que respeitem segurança, normas técnicas e horários não podem ser proibidas por capricho do regimento. 
   

Dados de realidade: onde estouram os conflitos 

Administradoras e entidades setoriais indicam que garagem, barulho, pets e obras respondem por cerca de 60–70% das ocorrências internas registradas anualmente. Em grandes capitais, as ações judiciais condominiais cresceram na última década, puxadas por disputas sobre multas, uso de áreas comuns e obras. Não é “achismo”: é rotina de balcão do fórum e de administradoras. 

“Nosso contencioso confirma a tendência: o que vai parar no Judiciário é regra interna mal redigida, multa desproporcional, abuso de poder do síndico e falta de prova. Documento fraco e assembleia confusa custam caro”, diz o advogado Felipe Faustino.

Check-list de legalidade: a regra que tende a “cair” e a que costuma “ficar” 

Cai (alto risco de invalidade) 

• Banir pets sem critério técnico. 
   

• Impedir condômino adimplente de usar área comum por “regra moral”. 
   

• Multas acima dos limites legais ou sem gradação/defesa. 
   

• Proibir obras internas sem fundamento técnico (ruído/horário é uma coisa; veto absoluto, outra). 
   

• Regras discriminatórias (elevador “de serviço” obrigatório para grupos específicos, listas de “visitantes indesejados” etc.). 
   

Fica (alto potencial de validade) 

• Normas impessoais de uso (horários, reservas, lotação). 
   

• Regramento de segurança (acesso, cadastro, controle de prestadores). 
   

• Exigência de projeto e ART/RRT para reformas. 
   

• Política gradual de sanções (advertência → multa → medidas agravadas nos termos do art. 1.337). 
   

• Disciplina proporcional para locação por temporada (comunicação prévia, cadastro, limite de hóspedes, responsabilidade por danos). 
   

Quóruns que (quase) ninguém lembra e dão nulidade 

• Alterar a convenção: regra geral, 2/3 das frações ideais (art. 1.351). 
   

• Regimento interno: siga o que a convenção determina (muitos exigem maioria simples em assembleia). 
   

• Obras: úteis, necessárias ou voluptuárias têm quóruns distintos. Confundir isso anula decisão. 
   

“Metade dos litígios começa com edital mal feito e quórum errado. Forma é conteúdo no mundo condominial”, diz o advogado Felipe Faustino.

Como agir quando a regra interna atropela a lei

1. Cole a prova. Guarde o regimento/convenção, a notificação e qualquer registro (vídeos, e-mails, ata). 
    

2. Peça a leitura da hierarquia. Envie requerimento ao síndico: “indique o fundamento legal da regra X frente aos arts. 1.333 a 1.337 do CC”. 
    

3. Pauta na assembleia. Solicite inclusão do tema; leve minuta de texto alternativo já ajustado à lei. 
    

4. Voto e ata bem feitas. Registre quórum, votos, fundamento jurídico. Evita a “anulação por formalidade”. 
    

5. Mediação (rápido e barato). Câmara de mediação/Conciliação reduz custo e tempo. 
    

6. Judicialize só o necessário. Para suspender multa abusiva ou regra ilegal, ação com tutela de urgência costuma ser efetiva quando há boa prova. 
    

Dicas práticas síndicos e moradores 

Para síndicos e conselhos 

• Faça auditoria normativa anual. Revise convenção/regimento com check-list de aderência ao Código Civil, LGPD, acessibilidade e normas de segurança. 
   

• Prove com papel. Notificação, advertência e multa motivadas. Sem prova, a multa é receita para derrota. 
   

• Padronize assembleias. Edital claro, pauta objetiva, quórum conferido, ata detalhada e registro quando necessário. 
   

• Evite “regra casuística”. Não legisle por antipatia ou episódio isolado; crie normas gerais e impessoais. 
   

• Eduque antes de punir. Campanhas e manuais evitam judicialização. Punição vem com base legal, não “no grito”. 
   

Para moradores 

• Conheça a convenção (de verdade). Saber o que ela diz evita barracos e dá munição contra abusos. 
   

• Participe das assembleias. Voto vazio abre espaço para regra ruim. 
   

• Conteste por escrito, com respeito e fundamento. Cite artigos da lei; sugira texto alternativo. 
   

• Documente-se. Hoje, disputa sem prova vira “palavra contra palavra” e isso custa caro. 
   

Três casos típicos (e como resolvê-los) 

1) “Proibido animal de estimação no prédio.” 
Como fica: cláusula geral cai. Admite-se disciplina (guia, transporte, higiene, ruído). 
Ação correta: alterar o texto para “permitido, com condições objetivas de convivência”. 

2) “Multa de 15 vezes o condomínio por barulho.” 
Como fica: desproporcional. O Código Civil prevê limites e gradação; só conduta antissocial reiterada autoriza multa muito agravada com provas robustas. 
Ação correta: escalonar penalidades e criar protocolo de prova (horários, testemunhas, laudos). 

3) “Proibido alugar por temporada.” 
Como fica: convenção pode disciplinar e, em cenários específicos, restringir o modelo que descaracterize a moradia e comprometa segurança; veto cego tende a ruir. 
Ação correta: regras de cadastro, fluxo, responsabilidade, limites de ocupação e penalidades por descumprimento. 

Minuta útil (trecho-modelo para regimento) 

Uso de áreas comuns princípios gerais 

1. As áreas comuns são de fruição coletiva, regidas pelos princípios da segurança, higiene e sossego (arts. 1.335 e 1.336 do CC). 
    

2. As restrições de uso serão impessoais, proporcionais e justificadas por critérios técnicos, vedadas discriminações. 
    

3. Penalidades observarão graduação: advertência → multa simples → multa agravada (art. 1.337), assegurado contraditório. 
    

4. O presente regimento não poderá contrariar o Código Civil ou a convenção, prevalecendo estes em caso de conflito. 
    

Use como base e ajuste à realidade do prédio (com parecer jurídico). 

Poder com freio e contrapeso 

Regras internas fortes não são sinônimo de autoritarismo são sinônimo de previsibilidade. O que mata a convivência é a regra ilegal, a multa para “dar exemplo” e a assembleia sem forma. Condomínio saudável não é o que “manda mais”; é o que cumpre a lei, decide com quórum e prova o que faz. 

“Convenção e regimento bem escritos economizam litígio, tempo e dinheiro. O resto é ruído.” 
Dr. Felipe Faustino 

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Posso adaptar este conteúdo em cartilha (PDF) com check-list, minuta de edital e modelos de advertência/multa — pronto para uso pelo síndico. 

Em um condomínio, as regras internas são fundamentais para manter a ordem e a boa convivência, mas elas jamais podem se sobrepor ao que determina a legislação brasileira.

Como destacou Felipe Faustino, sócio do escritório Faustino e Teles, a hierarquia normativa é clara: primeiro vem a Constituição, depois o Código Civil, em seguida a convenção condominial e, por último, o regimento interno. Isso significa que, em casos de conflito, prevalece sempre a lei. 

Portanto, síndicos e condôminos devem compreender que o regimento interno e a convenção não são “leis absolutas”, mas sim instrumentos complementares à legislação. A boa administração condominial exige equilíbrio entre o cumprimento das normas internas e o respeito à lei, sob pena de decisões internas se tornarem nulas em uma eventual disputa judicial. 

Em resumo, o melhor caminho é sempre prezar pela clareza, legalidade e diálogo: síndicos atentos, convenções atualizadas e condôminos informados formam a base de um condomínio mais harmonioso, seguro e em conformidade com a lei. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles