Vizinho constrói terraço com churrasqueira e espaço para festas e família ao lado exige demolição de toda a estrutura
Uma área de lazer construída no alto da casa termina em ação judicial por afastamento, falta de autorização e exposição do imóvel vizinho.
Um terraço com churrasqueira e espaço para festas acabou no centro de uma ação entre vizinhos no Distrito Federal. A estrutura havia sido construída sem alvará, desrespeitava o afastamento lateral e permitia visão para o imóvel ao lado, levando a Justiça a determinar a demolição da obra.
Um terraço irregular pode realmente ter de ser demolido?
Sim. No caso analisado pelo Superior Tribunal de Justiça, a sentença determinou a derrubada da estrutura depois de reconhecer que a construção contrariava regras aplicáveis ao imóvel. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios manteve essa conclusão.
O Código Civil prevê limites para terraços e outras aberturas próximas ao terreno vizinho. O artigo 1.312 também estabelece que quem viola as proibições dessa seção pode ser obrigado a demolir a construção e responder por perdas e danos.
Quais irregularidades pesaram contra a construção?
Segundo o STJ, a obra não possuía alvará ou autorização administrativa e desrespeitava a distância mínima de afastamento lateral. O terraço também possibilitava a visão do interior da propriedade vizinha.
O artigo 1.301 do Código Civil proíbe, em regra, terraço, varanda ou determinadas janelas a menos de 1,5 metro do terreno vizinho. A decisão de origem aplicou ainda os artigos 1.302 e 1.312 ao determinar a demolição.
Três elementos foram especialmente relevantes para a controvérsia:
A churrasqueira e o barulho foram os motivos da demolição?
O espaço para festas fazia parte da construção descrita no processo, mas a notícia do STJ não aponta o barulho como fundamento da ordem de demolição. A decisão relatada estava ligada principalmente à irregularidade da obra, ao afastamento e à exposição do imóvel vizinho.
Ruídos excessivos podem gerar outra discussão de direitos de vizinhança, mas exigem análise própria. Uma reclamação sobre festas não transforma automaticamente uma construção regular em obra sujeita a demolição.
O que o STJ decidiu sobre os proprietários do imóvel?
A questão central julgada pela Terceira Turma foi processual. Um coproprietário sustentava que deveria obrigatoriamente integrar a ação demolitória, porque a execução da sentença reduziria o patrimônio existente no terreno.
O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que isso não tornava o litisconsórcio necessário. Como a propriedade do terceiro não estava sendo discutida, a redução patrimonial decorrente da demolição foi tratada como efeito reflexo da sentença.
Que consequências apareceram no caso julgado?
Além da demolição da obra irregular, a sentença mantida pelo TJDFT fixou R$ 15 mil por danos morais. O STJ não transformou todo terraço com churrasqueira em construção proibida; o resultado estava ligado às irregularidades concretamente reconhecidas naquele imóvel.
A própria posição processual dos envolvidos também foi discutida, mostrando que uma ação demolitória pode produzir efeitos econômicos sobre coproprietários sem necessariamente discutir o direito de propriedade deles.
Os efeitos do julgamento podem ser separados desta forma:
O que deve ser verificado antes de exigir a demolição de um terraço?
Planta aprovada, alvará, afastamentos, posição da construção e regras municipais precisam ser conferidos. Fotografias e levantamento técnico também podem mostrar se o terraço permite visão direta para o terreno vizinho e se respeita as distâncias previstas em lei.
O caso julgado mostra que a simples existência de churrasqueira ou espaço para receber amigos não decide a questão. A demolição foi associada a uma obra sem autorização e em desacordo com limitações construtivas, razão pela qual cada imóvel exige análise de suas próprias condições.
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