Confirmado: A DIAN vai inspecionar edifício por edifício com advogados e administradores para verificar o uso das áreas comuns dos prédios
Nova fase de fiscalização mira condomínios e propriedades horizontais que cobram pelo uso de espaços compartilhados e podem ter de emitir nota fiscal eletrônica e recolher IVA.
A Direção de Impostos e Alfândegas Nacionais da Colômbia (DIAN) iniciou uma nova etapa de fiscalização sobre as áreas comuns dos prédios, edifícios, conjuntos residenciais e propriedades horizontais em diferentes cidades do país.
O foco está nas áreas comuns que geram receita por meio de cobranças pelo uso, uma prática que pode criar obrigações tributárias para as administrações.
Por que a DIAN está de olho nas áreas comuns dos prédios?
O aumento de condomínios que arrecadam dinheiro com o aluguel ou a reserva de espaços compartilhados levou a autoridade tributária a reforçar os controles. A preocupação está nos valores recebidos além da taxa ordinária de administração.
Segundo a interpretação apresentada pela DIAN, quando a propriedade cobra separadamente pelo uso de uma área comum, essa operação pode ser considerada uma prestação de serviço sujeita a obrigações fiscais.
Quais espaços podem entrar na fiscalização da DIAN?
A cobrança pelo uso de determinadas áreas é o principal ponto de atenção. A fiscalização não significa que utilizar esses ambientes seja proibido, mas que uma eventual exploração econômica precisa ser formalizada.
Entre os espaços que podem ser analisados estão:
- Salões sociais;
- Piscinas;
- Áreas de churrasqueira;
- Academias;
- Quadras esportivas;
- Estacionamentos para visitantes;
- Lojas comerciais internas;
- Auditórios e terraços destinados a eventos.
O ponto decisivo é a existência de uma cobrança adicional e específica pela utilização do espaço.
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O que muda para os condomínios que cobram pelo uso desses espaços?
Quando há cobrança pelo aluguel ou pela reserva de uma área comum, a administração pode deixar de tratar a operação apenas como um procedimento interno. A DIAN considera que essa atividade pode gerar responsabilidades tributárias semelhantes às de um prestador de serviços.
Isso significa que recibos manuais ou simples registros administrativos podem não ser suficientes. A operação precisa ter rastreabilidade e ser reportada de acordo com as exigências fiscais.
Quando a cobrança pode exigir emissão de nota fiscal eletrônica?
A emissão de nota fiscal eletrônica passa a ser um dos principais pontos para propriedades que obtêm receita com o aluguel de áreas compartilhadas. A medida busca registrar as operações e reduzir a possibilidade de omissão de receitas.
A obrigação pode atingir especialmente condomínios que realizam reservas frequentes para festas, reuniões particulares e outros eventos, desde que exista cobrança independente da taxa de administração.
Em quais situações não haveria cobrança de IVA?
Nem todo uso de uma área comum significa automaticamente uma operação tributável. A própria regulamentação prevê situações em que não haveria prestação de serviço sujeita ao IVA.
Entre os casos indicados estão:
Uso gratuito do espaço
Quando a área comum é disponibilizada sem qualquer cobrança pelo uso, não há exploração econômica do espaço.
Custo já incluído na administração
Se o uso da área já estiver contemplado na taxa ordinária de administração, sem cobrança específica de aluguel, não há IVA sobre essa utilização.
Não existe cobrança adicional
A ausência de uma cobrança específica pela reserva ou utilização impede que o uso seja caracterizado, por si só, como aluguel da área comum.
Sem exploração comercial
Quando a área não é utilizada como fonte de receita e não existe prestação remunerada de serviço, não há exploração econômica do espaço.
Se o condomínio passa a cobrar pelo aluguel ou uso de uma área comum, a operação pode ser considerada exploração econômica e ficar sujeita ao IVA e à respectiva faturação, conforme as regras tributárias aplicáveis.
Nessas circunstâncias, a DIAN entende que não se configura uma prestação de serviço tributável, afastando a necessidade de faturamento eletrônico relacionado ao IVA.
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