Casal paga R$ 250 mil à vista por uma casa, assina a escritura no cartório de notas, mas não registra e descobre que, pelo art. 1.245 do Código Civil, o vendedor segue dono e a casa pode ser penhorada

Em uma situação fictícia, um casal junta economias, paga R$ 250 mil à vista por uma casa e assina a escritura de compra e venda no cartório de notas. Satisfeitos com o papel na gaveta, os dois se mudam e deixam para depois a ida ao cartório de registro de imóveis.

O problema é que, sem o registro do imóvel, a casa continua no nome do vendedor. O art. 1.245 do Código Civil diz que a propriedade só passa ao comprador com o registro do título, e o §1º completa que, enquanto isso não acontece, o vendedor segue sendo considerado dono. Se ele tiver dívidas, um credor pode pedir a penhora da casa.

Por que a escritura sozinha não transfere a casa?

A escritura pública prova o negócio entre comprador e vendedor. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, o art. 108 do Código Civil a torna obrigatória, mas ela ainda não muda o dono.

Quem faz essa mudança é o cartório de registro de imóveis da cidade onde a casa fica. O art. 1.227 do mesmo código afirma que direitos reais sobre imóveis transmitidos entre vivos só se adquirem com esse registro.

O que a Lei de Registros Públicos determina sobre o registro do imóvel?

A Lei nº 6.015/1973 lista a compra e venda entre os atos que devem ser registrados (art. 167, item 29). O art. 169 diz que esses atos são obrigatórios e feitos no cartório da situação do imóvel.

A mesma lista inclui o registro das penhoras. Assim, uma penhora contra o vendedor pode chegar à matrícula antes da escritura do casal.

A casa pode mesmo ser penhorada por dívida do vendedor?

Pode, porque na matrícula o bem ainda aparece como dele. Nesse caso, o casal precisa ir à Justiça com embargos de terceiro para provar que comprou e ocupa a casa.

O Superior Tribunal de Justiça admite essa defesa mesmo sem registro. A Súmula 84 do STJ aceita embargos de terceiro baseados na posse que vem de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro. A disputa, porém, custa tempo, advogado e pode terminar em perda se o juiz entender que houve fraude.

Quando o comprador fica protegido pela matrícula?

A Lei nº 13.097/2015, no art. 54, adota a concentração na matrícula: ao terceiro de boa-fé que registra a compra não se podem opor situações que não estejam anotadas ali, como ações ou constrições contra o vendedor. A Súmula 375 do STJ segue a mesma linha ao exigir registro da penhora ou prova de má-fé do comprador para falar em fraude à execução.

Essa proteção vale para quem consulta a matrícula e registra logo. Quem fica só com a escritura deixa uma janela aberta para credores do vendedor. Situação parecida aparece no caso do casal que construiu em terreno comprado por contrato particular e viu o vendedor ainda como dono na matrícula.

Como evitar o risco antes de pagar pela casa?

• Pedir a certidão de matrícula atualizada e as certidões de ônus e ações do imóvel. Os Registradores de Imóveis do Brasil oferecem a emissão digital de certidões.
• Levantar certidões de protestos e de processos em nome do vendedor.
• Pagar o ITBI, imposto municipal cobrado na transmissão, e levar a escritura ao registro assim que for assinada.
• Guardar o protocolo, porque o art. 1.246 do Código Civil faz o registro valer desde a prenotação do título.

Matrícula, certidões e ônus de qualquer imóvel já podem ser consultados pela internet, pelo sistema eletrônico nacional de registro de imóveis.

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