Casal compra terreno por R$ 180 mil, constrói casa de R$ 600 mil e após levantamento, descobre que parte da residência avançou sobre lote vizinho, proprietário aparece e exige retirada da área construída

A residência que avançou sobre o lote vizinho criou um impasse após o casal comprar o terreno por R$ 180 mil e investir R$ 600 mil na construção. Um levantamento revelou que parte da casa ultrapassou a divisa. O proprietário da área ocupada apareceu e exigiu sua retirada, mas a solução depende da extensão da invasão, da boa-fé dos responsáveis e dos prejuízos causados.

O valor da casa impede a demolição da parte construída?

O investimento de R$ 600 mil não garante que a construção será preservada, assim como o preço de R$ 180 mil pago pelo terreno não define sozinho o valor da faixa invadida. O Código Civil estabelece regras específicas para edificações iniciadas em solo próprio que avançam parcialmente sobre propriedade alheia.

Para aplicar essas regras, é necessário comparar a área ocupada com a dimensão do lote vizinho, o valor da construção e o valor da parcela tomada. Também deve ser analisado se o casal desconhecia justificadamente o erro ou construiu mesmo sabendo que ultrapassaria a divisa. Essa distinção influencia a possibilidade de indenização ou retirada.

O que deve ser confirmado pelo levantamento do terreno?

Uma medição particular pode indicar o problema, mas a controvérsia exige um levantamento topográfico assinado por profissional habilitado. A análise precisa comparar a ocupação encontrada com os documentos imobiliários e identificar:

Quando a indenização pode substituir a retirada?

Se a construção feita parcialmente em terreno próprio invadiu área não superior à vigésima parte do solo alheio, o construtor de boa-fé poderá adquirir a faixa ocupada quando o valor da edificação superar o dessa parcela. Nesse cenário, deverá pagar indenização pela área perdida e pela eventual desvalorização do restante do imóvel.

Quando o avanço excede a vigésima parte, a boa-fé ainda pode permitir a aquisição da parcela, acompanhada de perdas e danos calculadas conforme os critérios legais. A situação muda se houver má-fé. Dependendo da proporção ocupada e da possibilidade de desfazer a obra, o proprietário poderá obter a demolição, além da reparação pelos prejuízos.

Quais provas demonstram a boa-fé ou a má-fé do casal?

A boa-fé não se resume à afirmação de que ninguém percebeu o erro durante a construção. Projetos, marcos existentes, alertas recebidos e conduta dos responsáveis serão examinados. Entre os documentos relevantes estão:

• contrato e matrícula do terreno comprado;
• planta, memorial descritivo e projeto aprovado;
• levantamento utilizado antes do início da obra;
• alvará e documentos de responsabilidade técnica;
• mensagens trocadas com proprietários e profissionais;
• fotografias das divisas antes e durante a construção;
• laudo pericial sobre o avanço e a correção possível.

Como pode ser resolvida a exigência do proprietário vizinho?

O proprietário não precisa aceitar imediatamente uma proposta financeira, e o casal não deve demolir parte da residência sem avaliação de engenharia. As partes podem negociar a compra da faixa, o valor da indenização e a regularização das matrículas. O acordo precisa definir metragem, responsabilidades, despesas e forma adequada de transferência no Registro de Imóveis.

Sem consenso, a disputa poderá ser decidida judicialmente com auxílio de perícia. A decisão considerará a proporção invadida, a boa-fé, o valor da parcela, a desvalorização do lote e o impacto de uma demolição. Portanto, o custo elevado da casa não elimina o direito do proprietário atingido, mas a ocupação também não conduz automaticamente à retirada da área construída.

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