Um pai pode vender a casa para apenas um dos filhos, mas a negociação exige cuidados que não existem em uma venda comum. O Código Civil estabelece que a transferência de um bem de ascendente para descendente pode ser anulada quando os demais descendentes e o cônjuge do vendedor não consentem expressamente. A regra procura impedir vendas simuladas usadas para favorecer um herdeiro e reduzir o patrimônio que será partilhado.

Por que a lei impõe esse consentimento?

A preocupação é evitar que uma suposta compra e venda esconda uma doação. Isso pode ocorrer quando o filho recebe o imóvel sem pagar, quando o preço declarado é muito inferior ao valor real ou quando o dinheiro retorna ao comprador. Nessas circunstâncias, os outros herdeiros podem alegar que houve favorecimento patrimonial disfarçado.

O pai precisa da autorização dos outros filhos?

Sim, quando o comprador é um descendente. O artigo 496 do Código Civil determina que a venda de pai ou mãe para filho é anulável sem o consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge de quem vende. A exigência também pode alcançar negociações entre avós e netos, conforme a composição familiar existente no momento do negócio.

O consentimento deve ser claro e, de preferência, constar na escritura pública. Uma conversa familiar ou a ausência de reclamação não oferecem a mesma segurança jurídica. Antes da assinatura, devem ser observados estes pontos:

O que torna a venda mais segura?

Uma venda verdadeira precisa apresentar os elementos de qualquer negócio imobiliário regular. O imóvel deve ser avaliado, o preço precisa ser definido de forma coerente e a transferência financeira deve ser documentada. A escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis, pois a propriedade somente passa ao comprador com o registro do título.

Algumas providências ajudam a demonstrar que não ocorreu uma doação simulada:

• Obter uma avaliação atualizada da casa.
• Realizar o pagamento por transferência bancária identificada.
• Evitar valores simbólicos ou incompatíveis com o mercado.
• Registrar na escritura a forma e as datas de pagamento.
• Recolher os impostos e emolumentos aplicáveis.
• Guardar recibos, extratos, contratos e comprovantes.

Quando os outros herdeiros podem contestar o negócio?

A contestação pode ocorrer quando falta o consentimento exigido, existe indício de preço fictício ou o comprador não consegue demonstrar o pagamento. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que a venda entre ascendente e descendente é anulável e que a análise pode exigir prova do prejuízo, como a intenção de esconder uma doação ou a cobrança de valor inferior ao preço de mercado.

Para a anulação baseada no artigo 496, o prazo é, em regra, de dois anos contados da conclusão do negócio. Depois desse período, pode ocorrer decadência do direito de pedir a desconstituição por esse fundamento. Situações envolvendo falsidade, simulação por outros meios ou doação que invade a legítima podem receber enquadramento diferente, por isso a escritura e os comprovantes precisam ser examinados individualmente.

E se o pai doar a casa em vez de vender?

A doação para um filho é tratada, normalmente, como adiantamento da herança. O bem deverá ser considerado na futura partilha para preservar a igualdade entre os herdeiros necessários, salvo quando o doador declarar que a liberalidade sai da parte disponível de seu patrimônio e os limites legais forem respeitados.

O pai não pode usar a doação para comprometer a parcela reservada aos herdeiros necessários. Se o imóvel ultrapassar a parte que ele poderia livremente doar no momento da transferência, poderá existir uma doação inoficiosa. Nesse caso, o excesso que atingir a legítima pode ser reduzido judicialmente, ainda que outros familiares tenham concordado com o ato.

O pai pode vender a casa sem autorização quando o comprador é outra pessoa?

Os filhos não são proprietários dos bens dos pais enquanto eles estão vivos. Por isso, um pai capaz pode vender seu próprio imóvel para uma pessoa sem vínculo de descendência sem pedir autorização aos futuros herdeiros. Ainda será necessário observar a participação do cônjuge, o regime de bens, eventual copropriedade e outras restrições registradas na matrícula.

Quando o comprador é um dos filhos, a cautela deve ser maior. Consentimento formal, avaliação do imóvel, pagamento comprovado e escritura registrada reduzem o risco de disputa familiar. Se algum descendente não concordar ou houver dúvida sobre a origem do dinheiro, a análise prévia por um advogado especializado em direito de família e sucessões pode evitar que a venda seja questionada depois.

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