Mudança na lei de locação acende alerta para inquilinos e proprietários
Entenda como os novos contratos de aluguel funcionam e quais cláusulas merecem análise antes da assinatura
Mudança na lei de locação na Argentina deixou os contratos de aluguel mais dependentes da negociação direta entre proprietário e inquilino. Com a revogação das regras anteriores e a aplicação do DNU 70/2023 para novos contratos, pontos como prazo, reajuste, moeda de pagamento, garantia e despesas precisam ser lidos com atenção antes da assinatura.
O que mudou nos contratos de aluguel na Argentina?
A mudança na lei de locação reduziu a padronização que existia nos contratos residenciais. Antes, a antiga Lei nº 27.551 estabelecia proteções mais rígidas, como prazo mínimo de três anos e reajustes anuais com critério definido. Agora, novos contratos têm mais liberdade contratual.
Na prática, isso significa que proprietário e inquilino podem combinar condições antes mais limitadas por lei. Essa liberdade pode ampliar a oferta de imóveis, mas também exige cuidado porque cada cláusula passa a ter peso maior no orçamento familiar, especialmente em um cenário de inflação e renda pressionada.
Como os reajustes de aluguel passam a funcionar?
Os reajustes podem ser definidos pelas partes, com escolha do índice e da periodicidade de atualização. O contrato pode usar índice público ou privado, desde que esteja claro no documento e faça sentido em relação à moeda pactuada para pagamento.
Essa mudança exige que o inquilino entenda a fórmula antes de assinar. Um aluguel que parece acessível no primeiro mês pode ficar pesado se o índice escolhido acompanhar inflação alta ou se os aumentos forem muito frequentes. Alguns pontos precisam aparecer de forma objetiva:
- qual índice será usado para corrigir o aluguel;
- de quanto em quanto tempo o valor será reajustado;
- se o pagamento será feito em pesos ou moeda estrangeira;
- como será calculado o novo valor após cada período;
- o que acontece se o índice deixar de ser publicado.
Por que a moeda de pagamento preocupa os inquilinos?
A moeda de pagamento virou um dos pontos mais sensíveis. As partes podem fixar o aluguel em pesos ou em moeda estrangeira, e o inquilino não pode exigir que o proprietário aceite uma moeda diferente daquela prevista no contrato.
Para famílias que recebem salário em pesos, um contrato em dólar pode criar risco cambial. Mesmo que o valor inicial pareça competitivo, qualquer desvalorização da moeda local pode aumentar o peso real do aluguel. A cláusula de moeda precisa ser analisada junto com renda, reajuste e prazo, não isoladamente.
Quais direitos ainda protegem quem aluga?
A flexibilização não elimina todas as garantias do inquilino. O contrato deve ser escrito, e despesas extraordinárias de condomínio não ficam automaticamente a cargo de quem mora no imóvel. Em geral, o inquilino responde por gastos habituais ligados ao uso normal da propriedade.
Também há regras sobre conservação do imóvel. O proprietário continua responsável por reparar deteriorações que não tenham sido causadas pelo inquilino. Em situações urgentes, se o locador for notificado e não agir dentro do prazo aplicável, o morador pode realizar o reparo e cobrar o reembolso conforme as regras previstas.
Quem paga cada custo
O contrato deve deixar claro quem paga cada despesa, evitando conflitos entre locador e inquilino durante o período de locação.
Não confundir com gastos comuns
Expensas extraordinárias não devem ser confundidas com gastos comuns, pois podem envolver responsabilidades diferentes conforme a origem da cobrança.
Quando cabe ao locador
Reparos estruturais não causados pelo inquilino cabem ao locador, especialmente quando envolvem conservação essencial do imóvel alugado.
Notificações com registro
Notificações devem ser feitas por meio que gere prova, como mensagem registrada, e-mail, protocolo ou outro canal que permita comprovação futura.
Guarde pagamentos até o encerramento
Comprovantes de pagamento precisam ser guardados até o fim da locação, ajudando a esclarecer cobranças, reembolsos ou divergências no acerto final.
O prazo do contrato ficou totalmente livre?
As partes podem definir o prazo de duração do contrato, mas isso não significa ausência completa de referência legal. Para moradia permanente, se o contrato não estabelecer prazo expresso, entende-se que a duração é de dois anos. Para outras finalidades, a regra pode seguir lógica diferente.
Esse detalhe afeta diretamente a estabilidade do inquilino. Um prazo curto pode facilitar a saída do proprietário da relação contratual, enquanto um prazo maior oferece mais previsibilidade de moradia. Antes de assinar, vale observar se há previsão de renovação, multa por saída antecipada e condições para rescisão.
O que acontece em caso de atraso ou despejo?
A falta de pagamento não autoriza retirada imediata do morador. Antes de iniciar uma ação de despejo por dívida de aluguel, o proprietário deve intimar o inquilino e conceder prazo mínimo para regularização. Essa etapa formal é importante porque evita cobranças surpresa e dá chance de pagamento.
Mesmo assim, atraso recorrente pode levar à perda do imóvel e a custos adicionais. Por isso, quem aluga deve acompanhar vencimentos, reajustes e encargos desde o primeiro mês. O risco maior está em assinar um contrato difícil de sustentar, não apenas em atrasar uma parcela isolada.
Como o inquilino deve se proteger antes de assinar?
O melhor caminho é transformar a leitura do contrato em uma etapa de negociação. Aluguel, índice de reajuste, moeda, garantia, depósito, expensas, reparos, prazo, multa e forma de devolução do imóvel precisam estar escritos com clareza. Promessas feitas apenas por conversa podem gerar conflito quando o valor subir ou surgir uma despesa inesperada.
A nova realidade exige mais atenção documental e menos confiança em contratos genéricos. Quem pretende alugar na Argentina precisa comparar propostas, calcular cenários de aumento e guardar todos os comprovantes. Com cláusulas claras e orçamento realista, a moradia fica menos exposta a reajustes imprevisíveis, cobranças indevidas e disputas no fim da relação contratual.
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