Mudança na lei de locação na Argentina deixou os contratos de aluguel mais dependentes da negociação direta entre proprietário e inquilino. Com a revogação das regras anteriores e a aplicação do DNU 70/2023 para novos contratos, pontos como prazo, reajuste, moeda de pagamento, garantia e despesas precisam ser lidos com atenção antes da assinatura.

O que mudou nos contratos de aluguel na Argentina?

A mudança na lei de locação reduziu a padronização que existia nos contratos residenciais. Antes, a antiga Lei nº 27.551 estabelecia proteções mais rígidas, como prazo mínimo de três anos e reajustes anuais com critério definido. Agora, novos contratos têm mais liberdade contratual.

Na prática, isso significa que proprietário e inquilino podem combinar condições antes mais limitadas por lei. Essa liberdade pode ampliar a oferta de imóveis, mas também exige cuidado porque cada cláusula passa a ter peso maior no orçamento familiar, especialmente em um cenário de inflação e renda pressionada.

Como os reajustes de aluguel passam a funcionar?

Os reajustes podem ser definidos pelas partes, com escolha do índice e da periodicidade de atualização. O contrato pode usar índice público ou privado, desde que esteja claro no documento e faça sentido em relação à moeda pactuada para pagamento.

Essa mudança exige que o inquilino entenda a fórmula antes de assinar. Um aluguel que parece acessível no primeiro mês pode ficar pesado se o índice escolhido acompanhar inflação alta ou se os aumentos forem muito frequentes. Alguns pontos precisam aparecer de forma objetiva:

• qual índice será usado para corrigir o aluguel;
• de quanto em quanto tempo o valor será reajustado;
• se o pagamento será feito em pesos ou moeda estrangeira;
• como será calculado o novo valor após cada período;
• o que acontece se o índice deixar de ser publicado.

Por que a moeda de pagamento preocupa os inquilinos?

A moeda de pagamento virou um dos pontos mais sensíveis. As partes podem fixar o aluguel em pesos ou em moeda estrangeira, e o inquilino não pode exigir que o proprietário aceite uma moeda diferente daquela prevista no contrato.

Para famílias que recebem salário em pesos, um contrato em dólar pode criar risco cambial. Mesmo que o valor inicial pareça competitivo, qualquer desvalorização da moeda local pode aumentar o peso real do aluguel. A cláusula de moeda precisa ser analisada junto com renda, reajuste e prazo, não isoladamente.

Quais direitos ainda protegem quem aluga?

A flexibilização não elimina todas as garantias do inquilino. O contrato deve ser escrito, e despesas extraordinárias de condomínio não ficam automaticamente a cargo de quem mora no imóvel. Em geral, o inquilino responde por gastos habituais ligados ao uso normal da propriedade.

Também há regras sobre conservação do imóvel. O proprietário continua responsável por reparar deteriorações que não tenham sido causadas pelo inquilino. Em situações urgentes, se o locador for notificado e não agir dentro do prazo aplicável, o morador pode realizar o reparo e cobrar o reembolso conforme as regras previstas.

O prazo do contrato ficou totalmente livre?

As partes podem definir o prazo de duração do contrato, mas isso não significa ausência completa de referência legal. Para moradia permanente, se o contrato não estabelecer prazo expresso, entende-se que a duração é de dois anos. Para outras finalidades, a regra pode seguir lógica diferente.

Esse detalhe afeta diretamente a estabilidade do inquilino. Um prazo curto pode facilitar a saída do proprietário da relação contratual, enquanto um prazo maior oferece mais previsibilidade de moradia. Antes de assinar, vale observar se há previsão de renovação, multa por saída antecipada e condições para rescisão.

O que acontece em caso de atraso ou despejo?

A falta de pagamento não autoriza retirada imediata do morador. Antes de iniciar uma ação de despejo por dívida de aluguel, o proprietário deve intimar o inquilino e conceder prazo mínimo para regularização. Essa etapa formal é importante porque evita cobranças surpresa e dá chance de pagamento.

Mesmo assim, atraso recorrente pode levar à perda do imóvel e a custos adicionais. Por isso, quem aluga deve acompanhar vencimentos, reajustes e encargos desde o primeiro mês. O risco maior está em assinar um contrato difícil de sustentar, não apenas em atrasar uma parcela isolada.

Como o inquilino deve se proteger antes de assinar?

O melhor caminho é transformar a leitura do contrato em uma etapa de negociação. Aluguel, índice de reajuste, moeda, garantia, depósito, expensas, reparos, prazo, multa e forma de devolução do imóvel precisam estar escritos com clareza. Promessas feitas apenas por conversa podem gerar conflito quando o valor subir ou surgir uma despesa inesperada.

A nova realidade exige mais atenção documental e menos confiança em contratos genéricos. Quem pretende alugar na Argentina precisa comparar propostas, calcular cenários de aumento e guardar todos os comprovantes. Com cláusulas claras e orçamento realista, a moradia fica menos exposta a reajustes imprevisíveis, cobranças indevidas e disputas no fim da relação contratual.

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