Proprietário aluga a casa de praia por 120 dias como temporada e descobre que acima de 90 dias a lei pode tratar o acordo como locação comum e proibir o aluguel adiantado

Paulo tem uma casa de praia que fica vazia fora do verão. Numa situação comum no litoral, ele fecha com uma família um contrato de 120 dias, chama de aluguel por temporada e pede os quatro meses pagos na entrada. O problema está no prazo: a Lei do Inquilinato só reconhece como temporada a locação de até 90 dias, e acima disso o contrato pode ser tratado como locação residencial comum, em que cobrar adiantado é proibido.

A diferença pesa no bolso e no tempo de retomada do imóvel. Na temporada, o dono recebe tudo de uma vez e pega a casa de volta no fim do prazo. Na locação comum com prazo inferior a 30 meses, a lei prorroga o contrato e limita os motivos para pedir o imóvel.

O que a lei considera aluguel por temporada?

O artigo 48 da Lei 8.245/1991 define a temporada como a locação para residência temporária do inquilino, por lazer, curso, tratamento de saúde, obra no próprio imóvel ou outro fato de tempo determinado. O contrato precisa ter prazo de até 90 dias, com o imóvel mobiliado ou não.

Se a casa vai mobiliada, o contrato deve listar os móveis e utensílios e o estado de cada um. Essa lista é o que permite cobrar depois um sofá rasgado ou uma geladeira quebrada.

O que muda quando o contrato passa de 90 dias?

O nome escrito no papel não decide o tipo de contrato. Com 120 dias, o acordo de Paulo deixa de caber no artigo 48 e tende a ser lido como locação residencial comum, que segue o artigo 47 da mesma lei.

Pelo artigo 47, a locação feita por escrito ou de boca com prazo inferior a 30 meses se prorroga automaticamente por tempo indeterminado quando acaba. A partir daí, o dono só retoma o imóvel em hipóteses previstas na lei, como falta de pagamento, uso próprio ou de parente, obra aprovada pelo poder público ou contrato que já passou de cinco anos seguidos.

Para quem quer alugar por mais tempo sem esse risco, o caminho é fazer um contrato residencial comum desde o início, com garantia e prazo claros. Outra saída é fechar a temporada em até 90 dias e assinar um novo acordo depois.

Cobrar os meses adiantados pode dar problema?

Pode, e o risco é penal. O artigo 20 da Lei do Inquilinato proíbe exigir o aluguel antecipado, com duas exceções: a temporada e a locação sem nenhuma garantia. O artigo 49 é o que autoriza o dono de imóvel de temporada a receber de uma vez os aluguéis e encargos.

Fora dessas hipóteses, o artigo 43 trata a cobrança antecipada como contravenção penal. A pena prevista é prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do último aluguel atualizado, paga ao inquilino.

E se o inquilino ficar na casa depois do prazo?

Mesmo na temporada certinha, de até 90 dias, há uma armadilha no artigo 50. Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do contrato e o dono não se opõe, a locação passa a valer por tempo indeterminado e o pagamento adiantado deixa de ser exigível.

Nesse caso, o proprietário só pode pedir a casa de volta depois de 30 meses contados do início do contrato, ou nas hipóteses do artigo 47. Por isso, quem aluga por temporada deve mandar um aviso por escrito assim que o prazo vence, guardando o comprovante.

A lei também põe teto na garantia que o dono pode pedir, como O Antagonista mostrou no caso do proprietário que pediu quatro meses de caução e passou do limite da lei.

Como fica o aluguel por temporada em apartamento com Airbnb?

Para casa própria, como a de Paulo, vale a Lei do Inquilinato. Em condomínio residencial, o STJ uniformizou o entendimento em 2026. Em 7 de maio, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 2.121.055, que estadias curtas por plataforma dependem de aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia.

Segundo o STJ, esses contratos não se encaixam bem nem na temporada nem na hospedagem de hotel. Em junho, o tribunal afetou o Tema 1.443, que vai definir se a cláusula de destinação residencial basta para barrar o Airbnb, e em setembro divulgou a suspensão dos processos sobre o assunto no país. O site contou como funciona essa disputa no caso do prédio que proibiu o aluguel pelo Airbnb.

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