Homem compra fazenda de 200 hectares, manda medir com GPS e descobre que a área não bate com a escritura; a diferença pode virar briga na Justiça

Dez hectares: é essa a folga que o Código Civil presume aceitável quando uma fazenda de 200 hectares é vendida com a área declarada na escritura de imóvel. Se a medição por GPS mostra uma diferença maior, o comprador pode pedir o complemento da terra, um abatimento no preço ou o desfazimento do negócio. Só que a lei dá pouco tempo para isso, e a medição precisa seguir as regras do georreferenciamento.

Venda por medida e venda ad corpus mudam o direito do comprador

A resposta depende de como a fazenda foi vendida e do que a escritura diz sobre a área. Pelo artigo 500 do Código Civil, quando o preço é fixado por medida de extensão ou a área é determinada, quem recebe menos pode exigir o complemento. Se isso não for possível, pode pedir a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço.

O mesmo artigo traz exceções importantes. Uma diferença de até um vigésimo da área total, ou 5%, é presumida apenas enunciativa, mas o comprador pode provar que não teria fechado negócio se soubesse dela. Na venda ad corpus, em que o imóvel é vendido como coisa certa e com limites definidos, não há complemento nem devolução, mesmo que os hectares não batam. Quando sobra área e o vendedor prova que ignorava a medida exata, o comprador completa o preço ou devolve o excesso.

Georreferenciamento exige profissional credenciado no Incra

Uma leitura de GPS feita pelo próprio dono serve de alerta, mas não vale como prova técnica para corrigir a escritura. A Lei 10.267/2001 alterou o artigo 176 da Lei de Registros Públicos e passou a exigir, para imóveis rurais, memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). As coordenadas dos vértices precisam estar ligadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, com a precisão definida pelo Incra.

Esse levantamento é certificado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), pelo sistema Sigef, que confere de forma automática se os limites se sobrepõem aos de outros imóveis. O Decreto 4.449/2002 regulamenta a exigência de identificação georreferenciada nas transferências de imóvel rural, com prazos escalonados conforme o tamanho da área; vale conferir a regra vigente para o seu caso no Incra. Em imóvel urbano, a divergência de metragem costuma ter outra origem, como mostra o caso a seguir.

Retificação no cartório pode resolver a diferença sem processo

O caminho administrativo começa no Registro de Imóveis. O artigo 213 da Lei 6.015/1973 permite retificar as medidas do perímetro, com ou sem mudança de área, a pedido do interessado. O requerimento leva planta e memorial descritivo do georreferenciamento assinados por profissional habilitado, a ART e a assinatura dos vizinhos de divisa, chamados confrontantes.

Quando falta a assinatura de algum vizinho, o oficial do cartório o notifica para se manifestar em 15 dias. Sem resposta dentro do prazo, a concordância é presumida e a retificação é averbada na matrícula. Havendo impugnação fundamentada, o requerente e o profissional que assinou a planta têm cinco dias para responder.

Se não houver acordo, o processo vai ao juiz competente, que decide de imediato ou depois de uma instrução sumária. Quando a disputa envolve o próprio direito de propriedade, a lei manda o caso para as vias ordinárias, isto é, uma ação judicial comum. É nesse ponto que a diferença entre o terreno e a escritura do imóvel vira briga na Justiça, com perícia e prazos mais longos.

Qual é o prazo para cobrar o vendedor pela área que falta?

O prazo é de um ano, contado do registro do título. A regra está no artigo 501 do Código Civil e vale tanto para o comprador quanto para o vendedor. Se a entrada na posse da fazenda atrasar por culpa de quem vendeu, a contagem só começa a partir dessa imissão na posse.

Por isso, o cuidado mais importante vem antes da assinatura. Se você pretende comprar terra, peça a certidão atualizada da matrícula, veja se o imóvel já tem certificação do Incra e não confie só na leitura de um GPS comum. Deixe claro no contrato e na escritura se a venda é por medida ou ad corpus e, ao notar a diferença, procure logo um advogado, porque um ano passa rápido.

Disputas sobre limites também aparecem entre vizinhos na cidade, quando o assunto é muro e divisa. O caso abaixo mostra como a lei trata esse tipo de conflito.

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