Muita gente não sabe, mas a dívida de condomínio tem prazo para prescrever; entenda a regra
STJ fixou cinco anos para cada taxa vencida, mas o condomínio pode penhorar o próprio apartamento, que não tem a proteção de bem de família nesse caso
A dívida de condomínio prescreve em cinco anos, contados a partir do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. Esse é o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em 2016, no julgamento de recursos repetitivos que passou a orientar juízes de todo o país.
Na prática, cada boleto tem o seu próprio relógio. Uma taxa vencida em março de 2021 deixa de poder ser cobrada em março de 2026, mas as parcelas seguintes continuam valendo, uma a uma, até completarem os seus cinco anos.
Por que a dívida de condomínio prescreve em cinco anos
O prazo sai do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil, que fixa cinco anos para a cobrança de “dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Durante anos, parte dos tribunais aplicava o prazo geral de dez anos, previsto no artigo 205 da mesma lei.
A divergência acabou no REsp 1.483.930, julgado pela Segunda Seção do STJ sob o rito dos repetitivos (Tema 949). Por unanimidade, os ministros definiram que o prazo de cinco anos vale para taxas ordinárias e extraordinárias, conforme notícia do tribunal reproduzida pela Associação dos Advogados de São Paulo.
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, argumentou que a taxa condominial é aprovada antes em assembleia e tem valor conhecido. Por isso, é uma dívida líquida e fácil de comprovar. No caso julgado, o tribunal do Distrito Federal havia aplicado dez anos, e o STJ reduziu para cinco.
Quando o prazo começa e quando ele para de correr
A contagem começa no dia seguinte ao vencimento de cada cota. Não existe um prazo único para a dívida inteira: quem acumula atrasos desde 2019 pode ter parcelas já prescritas e outras ainda totalmente exigíveis.
O Código Civil também prevê situações que interrompem a prescrição, e o relógio volta a zero. Pelo artigo 202, isso acontece com o despacho do juiz que manda citar o devedor, com o protesto e com qualquer ato do devedor que reconheça a dívida, mesmo fora da Justiça.
- Assinar um acordo de parcelamento conta como reconhecimento.
- A interrupção só pode acontecer uma vez, segundo o mesmo artigo.
- Depois dela, o prazo recomeça a correr da data do ato que o interrompeu.
Prescrição não apaga o risco de perder o imóvel
Esperar cinco anos sem pagar é uma aposta ruim. Desde o Código de Processo Civil de 2015, as contribuições condominiais aparecem no artigo 784, inciso X, como título executivo extrajudicial, o que permite ao condomínio pular a fase de discussão e ir direto à execução, com pedido de penhora.
E o bem penhorado pode ser o próprio apartamento. A Lei 8.009/1990, que protege o imóvel da família, abre exceção no artigo 3º, inciso IV, para “taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”. Ou seja, o bem de família não blinda o morador contra a cobrança do condomínio.
A dívida também acompanha a unidade. Pelo artigo 1.345 do Código Civil, quem compra o imóvel responde pelos débitos do dono anterior, inclusive multas e juros, o que costuma travar vendas e financiamentos.
O que fazer se você deve ou se é síndico
Para quem está em atraso, o caminho mais seguro é procurar a administração do prédio e negociar antes da ação judicial. Vale pedir a planilha detalhada, com data de vencimento de cada cota, para checar se há parcelas antigas incluídas na conta.
Antes de assinar qualquer acordo, convém mostrar os documentos a um advogado ou à Defensoria Pública, que atende gratuitamente quem não pode pagar. Cada caso tem detalhes próprios, e este texto não substitui uma orientação jurídica individual.
Para o síndico, a regra pesa no sentido inverso. Deixar inadimplência acumular por anos significa perder dinheiro que seria de todos os moradores. Situações de convivência no prédio, como a da moradora que encheu uma piscina de mil litros na varanda, mostram como a gestão exige decisões rápidas.
- Acompanhar os atrasos mês a mês e notificar o devedor por escrito.
- Registrar em ata as cobranças e os acordos fechados.
- Levar o caso à Justiça bem antes de as parcelas mais antigas completarem cinco anos.
Conflitos sobre áreas comuns também acabam no Código Civil, como no caso do casal que instalou placas solares no telhado compartilhado sem aprovação. Nas duas pontas, quem conhece a regra negocia em melhores condições.
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