A inadimplência condominial é uma das principais dores de cabeça dos síndicos e dos demais condôminos.

Diante de atrasos sucessivos, é comum que surjam propostas de sanções como o corte de água ou outras formas de restrição ao uso de áreas comuns. Mas afinal: o condomínio pode cortar a água de um morador inadimplente?

A resposta direta é não. Cortar o fornecimento de água de um condômino inadimplente é considerado ilegal e abusivo, conforme reiteradas decisões do Poder Judiciário.

A água é um direito fundamental, garantido constitucionalmente, e o seu corte como forma de coerção fere princípios como a dignidade da pessoa humana e o direito à moradia.

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O que diz a jurisprudência?

Diversos tribunais já se posicionaram sobre o tema. Em decisão unânime, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) confirmou que o corte de água a inadimplente é prática ilícita.

A relatora do processo, desembargadora Vera Angrisani (Apelação Cível 1013763-88.2022.8.26.0001), destacou que “a conduta do condomínio em suspender o fornecimento de água atenta contra o direito básico de acesso a serviço essencial”.

Segundo levantamento do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), mais de 80% das decisões em segunda instância sobre o tema entre 2019 e 2023 confirmam a ilegalidade do corte de água como penalidade por atraso de cotas.

A água é um serviço essencial

Mesmo que o hidrômetro seja individualizado, o fornecimento de água está vinculado à habitação digna, e não pode ser utilizado como instrumento de coação ao pagamento. Essa regra vale, inclusive, para imóveis comerciais situados dentro de condomínios.

Há quem alegue que, sendo o rateio da conta comum, o inadimplente está causando prejuízo aos demais moradores. Apesar disso, a medida correta é o ajuizamento da cobrança e eventual protesto da dívida, e não a restrição a serviços essenciais.

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Como o condomínio deve agir?

De acordo com o advogado Felipe Faustino, “a legislação condominial garante ao condomínio meios legais e eficientes para a cobrança das cotas em atraso”.

“Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, a cobrança judicial se tornou mais célere e eficaz.”

Ele ainda alerta: “Medidas arbitrárias, como cortar água ou impedir o uso de elevador, além de ilegais, expõem o condomínio a ações indenizatórias e prejuízos morais e financeiros”.

Alternativas legais

O condomínio pode:

• Cobrar extrajudicialmente o débito;
• Ajuizar ação de cobrança com base no art. 784, X, do CPC, que permite a execução da dívida condominial como título executivo extrajudicial;
• Aplicar multa por descumprimento de regras internas, se o inadimplente também estiver violando normas de convivência.

No entanto, qualquer medida que afronte direitos fundamentais como o acesso à água é absolutamente vedada.

A inadimplência condominial deve ser combatida com instrumentos legais e legítimos, e nunca com atitudes que atentem contra a dignidade humana.

O corte de água, por mais tentador que possa parecer diante de um devedor recorrente, é prática ilegal e sujeita o condomínio a sérias consequências judiciais.

Para síndicos e administradores, a melhor estratégia é sempre a assessoria jurídica preventiva, com cobranças formais, notificações adequadas e, se necessário, medidas judiciais dentro dos parâmetros legais.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles

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