Como síndicos estão enfrentando a inadimplência nos boletos do condomínio

Com o avanço da crise econômica no Brasil, os efeitos têm atingido diretamente os condomínios residenciais e comerciais.

Segundo dados da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), a inadimplência condominial aumentou cerca de 23% no primeiro semestre de 2025 em relação ao mesmo período do ano anterior.

Para síndicos e moradores adimplentes, o impacto é severo: menos recursos em caixa e a necessidade de decisões duras para manter o funcionamento básico do prédio.

O advogado especialista em direito condominial Felipe Faustino, sócio do escritório Faustino e Teles, explica que a inadimplência compromete a rotina de manutenção e segurança dos condomínios.

“Estamos diante de um cenário em que síndicos precisam ser gestores de crise. O não pagamento das cotas por parte de alguns compromete o coletivo e pode, inclusive, gerar ações judiciais contra a administração por omissão”, pontua.

Por que a inadimplência aumentou tanto?

A alta da inadimplência tem causas variadas: inflação elevada, aumento do desemprego e reajustes de taxas condominiais em decorrência da alta nos preços de serviços, energia elétrica, água e manutenção predial. Em muitos casos, o aumento das taxas não acompanha a renda da população que já está comprometida com outras despesas essenciais.

Segundo um levantamento da administradora Lello, 1 em cada 5 unidades residenciais em São Paulo está com pelo menos três meses de atraso nas taxas condominiais. Esse número preocupa gestores e moradores, especialmente em condomínios menores, onde a inadimplência de poucos compromete o todo.

Como os síndicos têm lidado com o problema

Felipe Faustino destaca que a cobrança judicial ainda é o último recurso, mas medidas preventivas têm sido cada vez mais adotadas:

1. Negociação direta e amigável: “antes de judicializar, é essencial que o síndico ou a administradora tente conversar com o morador inadimplente. Muitas vezes, é possível renegociar prazos, oferecer parcelamento ou descontos para quitação à vista”, afirma o advogado.
   
2. Multas e encargos previstos na convenção: a legislação permite a aplicação de multa e juros sobre o valor em atraso, desde que isso esteja previsto na convenção ou em assembleia. A prática, segundo Faustino, é eficaz para evitar atrasos futuros.
   
3. Cobrança extrajudicial eficiente: muitas administradoras passaram a investir em tecnologia, como notificações automáticas, cobranças por e-mail e aplicativos de relacionamento, tornando o processo mais rápido e eficiente.
   
4. Ação de execução judicial: desde 2016, com o novo CPC (artigo 784, inciso X), a cota condominial passou a ser título executivo extrajudicial. Isso permite uma cobrança mais célere, com possibilidade até de penhora de bens, bloqueio de contas bancárias e leilão do imóvel inadimplente.
   

Pode cortar serviços do inadimplente?

Uma dúvida comum entre síndicos é se o condomínio pode restringir serviços como uso de piscina, salão de festas ou até mesmo cortar a água como forma de pressão sobre o inadimplente. A Justiça, contudo, tem decidido de forma clara: não é permitido suprimir serviços essenciais. A água, por exemplo, é considerada direito fundamental e seu corte pode configurar prática abusiva.

Entretanto, o uso de áreas comuns pode ser restringido, desde que previsto na convenção do condomínio ou aprovado em assembleia, e desde que não configure constrangimento vexatório ou humilhação pública.

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Dicas para síndicos enfrentarem a inadimplência

• Tenha uma comunicação clara e constante com os moradores. Transparência sobre o impacto da inadimplência no caixa ajuda a conscientizar.
  
• Realize assembleias periódicas e mantenha os relatórios financeiros atualizados e disponíveis para consulta.
  
• Evite medidas extremas e ilegais, como exposição de nomes de inadimplentes em murais ou redes sociais.
  
• Contrate administradoras com estrutura jurídica integrada, que possam agir rápida e legalmente na cobrança.
  
• Crie um fundo de reserva robusto, que possa cobrir emergências sem prejudicar a prestação de serviços.
  

A inadimplência é um dos maiores desafios dos condomínios em tempos de crise, mas pode ser administrada com empatia, profissionalismo e estratégia.

Para Felipe Faustino, “a chave está no equilíbrio entre o direito à moradia e a responsabilidade coletiva. A administração precisa agir com legalidade e planejamento, evitando prejuízos ao condomínio e judicializações desnecessárias.”

Em um cenário econômico instável, o bom gestor condominial não é apenas aquele que cobra, mas aquele que articula soluções para garantir o funcionamento e a harmonia da coletividade.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles

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