Condomínio pode ajuizar ação coletiva contra morador?

Em tempos de convivência intensa nos espaços coletivos, uma dúvida recorrente entre síndicos e moradores é se o condomínio pode, de fato, ajuizar uma ação coletiva contra um condômino infrator.

A resposta é: sim, em determinadas situações, a coletividade pode recorrer ao Judiciário como parte legítima e isso tem amparo legal. 

Segundo o Código Civil, o condomínio é uma pessoa jurídica representada pelo síndico, o qual possui a prerrogativa de defender os interesses comuns dos condôminos, inclusive judicialmente.

O artigo 1.348, inciso II, determina que o síndico “representa ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

Isso significa que o condomínio pode, por meio de seu representante legal, propor ações contra condôminos que violam regras internas ou que causem prejuízos à coletividade. 

Quando cabe ação coletiva? 

O ajuizamento de uma ação por parte do condomínio pode ocorrer em diversas situações, entre elas: 

• Descumprimento reiterado das normas da convenção e do regimento interno (como barulhos excessivos, uso indevido das áreas comuns, estacionar em local proibido, etc); 
   

• Obras irregulares ou intervenções em áreas comuns ou estruturais; 
   

• Atitudes que comprometam a segurança, a salubridade ou o sossego dos demais; 
   

• Inadimplência crônica, que mesmo após tentativas extrajudiciais, exige cobrança judicial; 
   

• Danos ao patrimônio coletivo ou comportamento antissocial (art. 1.337 do Código Civil). 
   

“O condomínio é um ente coletivo que precisa zelar pela convivência pacífica e pela manutenção dos direitos de todos. Quando um morador ultrapassa os limites da razoabilidade, o recurso judicial pode ser necessário e nesses casos, é legítimo que o condomínio atue como autor da ação, mesmo que os danos afetem todos de forma difusa”, explica o advogado Felipe Faustino.

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Casos recentes e jurisprudência 

Tribunais em todo o Brasil têm reconhecido o direito do condomínio de propor ações contra moradores problemáticos. Em 2023, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou a condenação de um condômino ao pagamento de indenização por danos morais coletivos ao condomínio, após reiterados episódios de hostilidade e agressões verbais a funcionários e vizinhos (Apelação Cível nº 100XXX-XX.2023.8.26.0100). 

Além disso, decisões recentes têm determinado, com base no artigo 1.337 do Código Civil, a aplicação de multa de até dez vezes a cota condominial a condôminos antissociais, desde que comprovada a perturbação à convivência comum. 

Ação coletiva x ação individual 

É importante diferenciar: a ação movida pelo condomínio não é uma ação coletiva nos moldes da Lei da Ação Civil Pública, mas sim uma ação movida em nome do condomínio contra um condômino específico, representando os interesses da coletividade. Não há necessidade de unanimidade entre os moradores, apenas que a decisão seja aprovada em assembleia ou esteja prevista em regimento interno. 

“Não se trata de iniciativa pessoal do síndico, mas sim de uma medida legal aprovada pela comunidade, sempre documentada e com respaldo jurídico. O Judiciário tem entendido que o interesse da coletividade se sobrepõe ao direito individual nesses casos extremos”, complementa Felipe Faustino.

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Dicas para os síndicos e moradores 

• Documente tudo: registros de ocorrências, notificações, e-mails e atas de assembleias ajudam a fortalecer a ação. 
   

• Busque o diálogo antes do litígio: tente resolver extrajudicialmente, com advertências e mediações. 
   

• Consulte o jurídico: antes de qualquer ação, é essencial o parecer de um advogado especialista. 
   

• Assembleia é fundamental: aprovar medidas em assembleia dá respaldo à atuação do síndico. 
   

• Evite retaliações: a ação deve ser justa e proporcional, sem abusos. 
   

O condomínio pode, sim, ajuizar ações contra moradores que desrespeitam normas, causam prejuízos ou comprometem a paz coletiva. Com respaldo legal, decisões judiciais recentes e a necessidade de zelar pelo bem comum, essa medida, embora extrema, é um recurso legítimo e muitas vezes necessário para proteger o coletivo.

“Direitos individuais devem coexistir com o respeito às normas da coletividade. Onde há convivência, há também responsabilidade”, diz Felipe Faustino. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles