A vida em condomínio é regida por regras claras, e as assembleias de moradores são um dos principais instrumentos de decisão coletiva.

No entanto, a validade dessas reuniões depende do cumprimento rigoroso de normas previstas no Código Civil e na convenção condominial.

Quando uma assembleia é convocada de forma apressada, sem respeitar os prazos e formalidades legais, ela pode ser considerada nula gerando insegurança jurídica, conflitos entre moradores e possíveis disputas judiciais. 

O que diz a legislação? 

De acordo com o artigo 1.354 do Código Civil, o síndico deve convocar assembleias ordinárias anualmente e pode convocar assembleias extraordinárias quando necessário. A convocação deve ser feita com antecedência mínima prevista na convenção (geralmente entre cinco e dez dias), com pauta clara, local, data e horário definidos. 

Caso a convenção não preveja prazo, recomenda-se, com base em decisões dos tribunais, um aviso com pelo menos cinco dias de antecedência, respeitando o direito à ampla informação e participação dos condôminos. 

Segundo levantamento do portal JusBrasil (2024), mais de 4 mil ações judiciais no país discutem a nulidade de assembleias por vícios de convocação ou ausência de quórum adequado. 

Leia mais: Entenda como agir diante de um síndico autoritário

Quando a assembleia pode ser considerada nula? 

Segundo o advogado Felipe Faustino, “toda assembleia precisa respeitar não apenas os prazos e formas de convocação previstos na convenção, mas também o princípio da boa-fé. Uma assembleia feita às pressas, com temas relevantes não informados previamente, ou sem a participação mínima de condôminos, pode ser anulada judicialmente.” 

São causas comuns de nulidade: 

• Falta de convocação adequada (sem aviso formal, ou com prazos exíguos) 
   

• Ausência de pauta clara e objetiva 
   

• Desrespeito ao quórum mínimo exigido para determinados temas 
   

• Manipulação da data ou horário visando excluir moradores de determinada decisão 
   

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em diversas decisões, já reconheceu a nulidade de assembleias em que houve flagrante desrespeito às regras de convocação, justamente para proteger os direitos dos condôminos à participação e à transparência. 

Leia também: O que fazer com o morador que hostiliza os vizinhos?

O que fazer ao identificar uma assembleia irregular? 

O condômino que se sentir lesado pode: 

1. Solicitar esclarecimentos formais ao síndico; 
    

2. Registrar sua oposição por escrito durante ou após a assembleia; 
    

3. Buscar judicialmente a anulação da assembleia, apresentando provas como a ausência de convocação ou o desrespeito ao quórum. 
    

“É fundamental que o morador guarde o edital de convocação, registros de comunicação e ata da assembleia. Esses documentos são provas-chave em uma eventual ação judicial”, reforça Felipe. 

Assembleias são instrumentos legítimos de gestão, mas só têm validade se realizadas com lisura, publicidade e respeito às normas. A pressa, nesse caso, é inimiga da legalidade. Moradores atentos, síndicos bem orientados e respeito aos ritos previstos são essenciais para evitar nulidades e garantir uma administração condominial equilibrada, justa e segura para todos. 

Se houver dúvidas sobre o tema, o ideal é sempre consultar um advogado especialista em direito condominial. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles