Proprietária anuncia o apartamento para estadias curtas, recebe hóspedes pelo aplicativo e descobre que dois terços dos vizinhos podem decidir o futuro da atividade
O STJ decidiu que a exploração reiterada para curta estadia altera a destinação residencial e depende de aprovação condominial.
As estadias curtas oferecidas repetidamente em condomínio residencial podem depender da aprovação de dois terços dos condôminos. Em 2026, o STJ decidiu que a exploração econômica profissionalizada altera a destinação da unidade e exige previsão na convenção.
Por que estadias curtas dependem dos condôminos?
A Segunda Seção do STJ entendeu que o uso reiterado do apartamento para contratos atípicos de curta estadia pode afastar sua finalidade residencial. Sem autorização coletiva, a proprietária deve respeitar a destinação definida para o edifício.
O julgamento uniformizou a posição das turmas de direito privado e manteve decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. A conclusão considera a rotatividade de hóspedes e a exploração econômica ou profissional do imóvel no caso analisado pela seção.
Qual é o papel da convenção do condomínio?
A convenção estabelece a finalidade das unidades e organiza a convivência no prédio. Quando prevê uso exclusivamente residencial, cada proprietário deve utilizar seu apartamento de forma compatível com essa destinação, além de respeitar segurança, sossego e salubridade.
O Código Civil impõe esse dever no artigo 1.336, inciso IV. Já o artigo 1.351 exige aprovação de dois terços dos condôminos para mudar a destinação do edifício ou de uma unidade imobiliária, com registro da mudança na convenção.
O aplicativo define a natureza do contrato?
Não. Para o STJ, anunciar em plataforma digital, imobiliária, classificado ou outro canal não determina sozinho a natureza jurídica do negócio. A análise considera como a unidade é oferecida, a duração das estadias e a organização do serviço.
Uma locação residencial por temporada pode ser divulgada pelo mesmo aplicativo usado em contratos atípicos. Por isso, o nome dado ao anúncio não substitui a avaliação concreta da frequência, da finalidade econômica e da dinâmica de ocupação.
Os fatos mais relevantes para essa análise incluem:
- entrada e saída frequente de diferentes hóspedes;
- oferta reiterada da unidade ao público;
- organização profissional da atividade econômica;
- incompatibilidade com a destinação residencial registrada.
Como funciona o quórum de dois terços?
A mudança precisa ser aprovada em assembleia e incorporada à convenção do condomínio. O quórum é de pelo menos dois terços dos condôminos, não apenas dos presentes, conforme a regra aplicada pelo STJ ao conflito.
Sem essa aprovação, permanece a finalidade residencial existente. A proprietária não obtém autorização automática por pagar as despesas, ser titular da unidade ou alegar que os hóspedes permanecerão poucos dias no apartamento nem pela duração reduzida do contrato.
A decisão separa quatro situações práticas:
Regra condominial
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O que a proprietária deve verificar agora?
Antes de manter os anúncios, ela deve consultar a convenção, as atas de assembleia e eventuais regras internas. Também precisa identificar se sua operação apresenta repetição, profissionalização ou serviços que aproximem o uso de uma hospedagem atípica.
O julgamento do STJ não transforma toda permanência curta em atividade proibida. Cada situação depende do contrato, da destinação registrada e das características concretas, mas a exploração reiterada sem aprovação pode ser impedida.
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