Inquilinos não serão mais intocáveis e lei apoia o despejo em uma situação em que achavam que estavam protegidos
O despejo por falta de pagamento é a ação judicial usada pelo proprietário para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de cumprir as obrigações financeiras do contrato.
As situações de atraso no pagamento do aluguel ou descumprimento de obrigações contratuais costumam gerar dúvidas sobre até que ponto o inquilino pode permanecer no imóvel, especialmente quando enfrenta dificuldades financeiras ou problemas familiares, por isso, entender como funciona a lei do despejo na Colômbia por falta de pagamento e quais são os direitos e deveres de cada parte torna-se essencial.
O que é o despejo por falta de pagamento no aluguel residencial
O despejo por falta de pagamento é a ação judicial usada pelo proprietário para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de cumprir as obrigações financeiras do contrato.
Ele se baseia sobretudo na Lei do despejo (Lei nº 820/2003) e no Código de Processo Civil da Colômbia, que regulam cobrança, intimações e a eventual saída forçada do ocupante.
Além do aluguel mensal, costumam ser incluídos na obrigação do inquilino encargos como água, luz, gás, condomínio, taxa de lixo e outros custos ordinários.
O não pagamento desses valores gera inadimplência e pode fundamentar o pedido de despejo, ainda que o atraso inicial seja de poucos dias, dependendo do que foi ajustado no contrato.
Quais são as principais obrigações de inquilino e proprietário
No contrato de locação residencial, cada parte assume deveres específicos que explicam por que o despejo por falta de pagamento é juridicamente admitido.
O proprietário deve garantir o uso pacífico e manter a estrutura do imóvel, enquanto o inquilino deve pagar em dia e zelar pela unidade locada.
Entre as principais obrigações contratuais, destacam-se:
- Do inquilino: pagar aluguel e encargos; conservar o imóvel; respeitar regras de condomínio; devolver o imóvel nas condições ajustadas; comunicar problemas estruturais relevantes.
- Do proprietário: entregar o imóvel em condições de uso; realizar reparos estruturais necessários; garantir o uso pacífico; fornecer recibos; não retirar o locatário de forma arbitrária.
O despejo pode ocorrer mesmo em situação de vulnerabilidade
A presença de crianças, idosos, pessoas doentes ou com deficiência no imóvel não impede automaticamente o despejo por falta de pagamento.
O Judiciário busca equilibrar o direito à moradia digna com o direito de propriedade, admitindo a retomada do bem, mas com cuidados adicionais para proteger pessoas vulneráveis.
Em geral, prevê-se comunicação prévia adequada, atuação de assistência social e, quando possível, encaminhamento a programas habitacionais ou abrigos provisórios.
A fiscalização do cumprimento da ordem também visa evitar uso excessivo da força e novas violações de direitos.
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Comparação entre a Lei do Despejo na Colômbia (Lei nº 820/2003) e a Lei do Inquilinato no Brasil (Lei nº 8.245/1991)
- Regula a locação urbana residencial
- Busca equilíbrio entre propriedade e moradia digna
- Ênfase em estabilidade contratual mínima
- Disciplina locações residenciais e não residenciais
- Forte integração com o Código de Processo Civil
- Procedimento detalhado de despejo
- Possível após descumprimento reiterado do pagamento
- Procedimento orientado à celeridade
- Parâmetros definidos pelo sistema processual colombiano
- Ação judicial formal de despejo
- Citação do inquilino e prazo de defesa
- Execução da ordem com possibilidade de reforço policial
- Limites a reajustes abusivos de aluguel
- Prazos mínimos contratuais
- Consideração da vulnerabilidade social
- Purgação da mora para evitar o despejo
- Garantias processuais amplas
- Interpretação judicial sensível à função social da moradia
- Ambas reconhecem o despejo como instrumento legítimo de proteção da propriedade
- O uso do despejo é condicionado a garantias processuais e à boa-fé
- Fatores sociais e vulnerabilidade do inquilino influenciam a prática judicial
- Diferenças refletem os sistemas jurídicos e processuais de cada país
Como funciona na prática o processo de despejo por falta de pagamento
O trâmite costuma começar com a constatação do atraso e tentativas de solução amigável. Sem acordo, o proprietário ajuíza ação de despejo, geralmente acompanhada de cobrança dos valores devidos, e o juiz manda citar o inquilino para se defender ou negociar.
O locatário pode contestar valores, comprovar pagamentos, propor parcelamento ou quitar a dívida para tentar manter a locação, conforme a lei.
Se a inadimplência permanecer, é expedida ordem de desocupação, que pode contar com acompanhamento de órgãos públicos quando houver situação de risco social.
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