Inquilinos deixarão de ser intocáveis e lei facilita despejo em situação em que pensavam estar protegidos
Muitos locatários ainda acreditam que circunstâncias como a presença de crianças ou idosos garantem proteção absoluta
O despejo por falta de pagamento tem ganhado destaque na Colômbia, especialmente após decisões judiciais que reforçaram o direito do proprietário de retomar o imóvel mesmo em situações sensíveis.
Muitos locatários ainda acreditam que circunstâncias como a presença de crianças ou idosos garantem proteção absoluta contra a saída forçada, o que não corresponde ao que a legislação atual prevê.
O que é o despejo por falta de pagamento na Colômbia
O despejo por inadimplência é a ação judicial pela qual o proprietário pede a desocupação do imóvel quando o inquilino deixa de cumprir as obrigações financeiras.
Esse mecanismo está fundamentado na Lei 820 de 2003 (Lei de Arrendamento) e nas normas processuais civis colombianas.
A dívida não se limita ao aluguel mensal, podendo incluir contas de água, luz, gás, taxas de administração, coleta de lixo e outros encargos ordinários.
O atraso nesses valores pode caracterizar inadimplência, desde que previsto no contrato, e autorizar o início de medidas de cobrança e posterior ação de despejo.
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Quais são os deveres do inquilino e do proprietário na lei colombiana
A lei parte do princípio de que o contrato de locação cria obrigações recíprocas, afastando tanto a ideia de ocupação meramente tolerada como a de poder absoluto do proprietário.
O descumprimento de deveres por qualquer das partes pode gerar consequências jurídicas relevantes.
Para organizar melhor essas responsabilidades, é possível distinguir o que cabe a cada um dentro da relação locatícia:
- Inquilino: pagar o aluguel e encargos no prazo; conservar o imóvel; respeitar regras de convivência; devolver o bem em condições adequadas.
- Proprietário: entregar o imóvel em condições de uso; realizar reparos estruturais; garantir o uso pacífico; emitir recibos; buscar a retomada apenas por meios judiciais.
Comparação entre a Lei do Despejo na Colômbia (Lei nº 820/2003) e a Lei do Inquilinato no Brasil (Lei nº 8.245/1991)
- Regula a locação urbana residencial
- Busca equilíbrio entre propriedade e moradia digna
- Ênfase em estabilidade contratual mínima
- Disciplina locações residenciais e não residenciais
- Forte integração com o Código de Processo Civil
- Procedimento detalhado de despejo
- Possível após descumprimento reiterado do pagamento
- Procedimento orientado à celeridade
- Parâmetros definidos pelo sistema processual colombiano
- Ação judicial formal de despejo
- Citação do inquilino e prazo de defesa
- Execução da ordem com possibilidade de reforço policial
- Limites a reajustes abusivos de aluguel
- Prazos mínimos contratuais
- Consideração da vulnerabilidade social
- Purgação da mora para evitar o despejo
- Garantias processuais amplas
- Interpretação judicial sensível à função social da moradia
- Ambas reconhecem o despejo como instrumento legítimo de proteção da propriedade
- O uso do despejo é condicionado a garantias processuais e à boa-fé
- Fatores sociais e vulnerabilidade do inquilino influenciam a prática judicial
- Diferenças refletem os sistemas jurídicos e processuais de cada país
Inquilinos vulneráveis podem ser mandos embora por falta de pagamento?
A presença de crianças, idosos, pessoas doentes ou com deficiência não impede automaticamente o despejo.
A legislação colombiana não prevê imunidade absoluta, mas exige cuidados adicionais para reduzir riscos sociais e proteger direitos fundamentais.
Quando há núcleo familiar em situação de vulnerabilidade, o Judiciário costuma acionar órgãos de assistência social para avaliar a realidade da família e indicar programas ou acolhimento provisório.
O direito de propriedade permanece reconhecido, mas a execução do despejo deve seguir protocolo mais cuidadoso.
Como funciona o processo de despejo por falta de pagamento na prática?
O procedimento de despejo costuma seguir etapas que buscam equilibrar o direito de moradia e o direito de propriedade.
Em muitos casos, há tentativas de acordo antes da judicialização, o que pode evitar a desocupação forçada.
De forma simplificada, o processo geralmente envolve identificação do atraso, tentativa de negociação, ação judicial, citação do inquilino, possibilidade de pagamento ou acordo, decisão judicial e, por fim, cumprimento da ordem de desocupação com acompanhamento de autoridade competente.
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