As reformas em apartamentos são cada vez mais comuns, seja para modernizar espaços, melhorar conforto ou adaptar o imóvel ao estilo de vida do morador.

No entanto, a liberdade de personalização tem limites legais e técnicos, especialmente em edifícios verticais, onde alterações podem impactar vizinhos e a estrutura do condomínio. 

Segundo levantamento da ABRASCOND (2024), cerca de 35% dos conflitos condominiais têm origem em reformas não autorizadas ou que geram incômodos como barulho excessivo, sujeira ou alterações estruturais. 

Normas técnicas e regras obrigatórias 

A principal referência é a NBR 16.280/2014, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece: 

1. Responsabilidade estrutural: reformas que alterem vigas, pilares, lajes ou fachada exigem projeto técnico e aprovação do condomínio; 
    

2. Prazo e horário de obras: o síndico pode definir horários permitidos, evitando transtornos aos demais moradores; 
    

3. Aviso prévio: moradores devem comunicar e, em alguns casos, solicitar autorização formal antes de iniciar a obra; 
    

4. Profissionais qualificados: engenheiros, arquitetos e pedreiros devem seguir normas de segurança, uso de EPI e técnicas construtivas corretas. 
    

Felipe Faustino, advogado especialista em direito condominial, esclarece que “o morador tem direito de reformar seu apartamento, mas não pode colocar em risco a estrutura do prédio ou prejudicar a coletividade. O síndico deve atuar como mediador, garantindo que a obra siga normas técnicas e legais.” 

Leia também: Obra em apartamento: que alterações exigem aprovação do condomínio?

Principais riscos em reformas 

1. Estruturais: cortes indevidos em lajes ou paredes podem comprometer a estabilidade do edifício; 
    

2. Barulho e incômodo: obras fora do horário permitido ou com excesso de ruído podem gerar multas e reclamações; 
    

3. Impacto em áreas comuns: movimentação de materiais, sujeira nos corredores e elevadores devem ser controlados; 
    

4. Responsabilidade civil: danos a vizinhos ou à infraestrutura podem gerar indenizações; 
    

5. Questões de vizinhança: atrasos, descumprimento de regras e conflitos podem resultar em ações judiciais. 
    

Boas práticas para síndicos e moradores 

• Comunicação formal: solicitar autorização por escrito e registrar em ata ou e-mail; 
   

• Cronograma de obras: definir horários, datas e duração da reforma; 
   

• Controle de resíduos: prever transporte de entulho e proteção de áreas comuns; 
   

• Segurança: garantir que a obra não exponha moradores a riscos de acidentes; 
   

• Fiscalização técnica: em reformas estruturais, contratar engenheiro ou arquiteto habilitado; 
   

• Multas e penalidades: definir regras no regimento interno para descumprimento de normas. 
   

Jurisprudência e exemplos 

Casos recentes no TJSP mostram que reformas não autorizadas podem gerar indenizações. Um exemplo de 2023 envolveu cortes em laje que resultaram em infiltrações no apartamento vizinho. O condomínio foi responsabilizado por não fiscalizar adequadamente, e o morador que realizou a obra precisou arcar com os custos do reparo. 

Outro caso, de 2024, tratou de obra com barulho excessivo fora do horário permitido. O morador recebeu multa condominial, validada judicialmente, reforçando a necessidade de regulamentação e comunicação clara. 

Reformar um apartamento é um direito do morador, mas não é absoluto. É necessário equilibrar liberdade individual com responsabilidade civil, normas técnicas e respeito aos vizinhos. 

“A boa convivência condominial depende do planejamento, da comunicação e da observância da legislação. Reformas bem planejadas e autorizadas contribuem para a valorização do imóvel sem gerar conflitos”, conclui Felipe Faustino. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles