Quase 100 anos depois, está na hora de reinventar juridicamente o síndico

Quando um síndico reclama que sua responsabilidade aumentou demais, talvez esteja percebendo uma transformação muito maior do que parece. A função que hoje envolve milhões de reais, funcionários, tecnologia, engenharia, segurança, dados pessoais e centenas de moradores nasceu juridicamente para administrar um edifício muito mais simples.

Por isso, talvez tenha chegado o momento de discutir não apenas a profissionalização do síndico, mas a modernização da própria estrutura jurídica do condomínio brasileiro.

Não para criar mais burocracia, mas para organizar melhor responsabilidades, decisões e controles.

1928: quando o desafio era organizar o prédio

Em 1928, o Brasil começou a organizar juridicamente a propriedade em apartamentos e já previa alguém responsável pela administração dos serviços de interesse dos moradores. Entre eles estavam água, iluminação, telefone, elevador, limpeza, vigilância e portaria.

Essa relação funciona como uma fotografia daquele condomínio. A preocupação jurídica estava concentrada na propriedade e nos serviços necessários para fazer o edifício funcionar.

O administrador daquele período precisava essencialmente cuidar da casa coletiva.

1964: nasce a estrutura do síndico que conhecemos

A grande transformação aconteceu com a Lei nº 4.591, de 1964, que estruturou de maneira muito mais completa a vida condominial e consolidou juridicamente a figura do síndico.

O modelo fazia sentido: os proprietários elegiam alguém para representá-los, administrar os interesses comuns, cumprir a convenção, executar as decisões da assembleia e prestar contas.

A assembleia deliberava e o síndico executava.

Essa lógica atravessaria décadas porque é simples e funcional. O problema é que aquilo que passou a existir entre a assembleia e a execução ficou infinitamente mais complexo.

2002: o código civil moderniza o condomínio

O Código Civil de 2002 atualizou a disciplina jurídica do condomínio edilício e manteve o síndico no centro da administração. Representar o condomínio, convocar assembleias, conservar as áreas comuns, elaborar orçamento, cobrar contribuições e prestar contas continuaram entre suas responsabilidades fundamentais.

A estrutura permaneceu baseada em três grandes personagens: assembleia, síndico e conselho.

Só que, enquanto essa arquitetura jurídica permanecia relativamente estável, o prédio começava a sofrer sua maior transformação.

2026: o prédio virou uma organização

Hoje existem condomínios com orçamento de milhões de reais, dezenas de funcionários e terceirizados, centenas de contratos e sistemas de engenharia, segurança e tecnologia que exigem conhecimento altamente especializado.

O síndico participa de decisões sobre reconhecimento facial, proteção de dados, veículos elétricos, energia, elevadores, obras estruturais, contratos trabalhistas, segurança eletrônica, inadimplência, seguros, investimentos e inteligência artificial.

Ao mesmo tempo, precisa administrar conflitos humanos, responder aos moradores, prestar contas e tomar decisões que podem gerar consequências patrimoniais enormes.

O condomínio evoluiu de uma propriedade coletiva administrada para uma organização complexa habitada.

Essa mudança deveria provocar também uma evolução jurídica.

O problema é que concentramos responsabilidade demais em uma única figura

Quando praticamente tudo termina juridicamente no síndico, criamos uma situação curiosa. Quanto mais complexo fica o condomínio, maior é a quantidade de especialistas envolvidos, mas a responsabilidade pela administração continua extremamente concentrada.

Não parece razoável esperar que o síndico domine engenharia, direito, contabilidade, segurança, proteção de dados, tecnologia, recursos humanos e finanças. Também não parece inteligente permitir que ele simplesmente terceirize tudo sem estabelecer claramente quem responde tecnicamente por cada decisão.

Talvez o próximo salto da legislação condominial esteja justamente aqui.

Precisamos sair da lógica do síndico que sabe tudo para a lógica do síndico que governa uma estrutura de responsabilidades.

2030? o próximo passo poderia ser o condomínio com governança

Uma nova estrutura jurídica poderia reconhecer formalmente aquilo que os melhores condomínios já começam a fazer na prática.

O síndico continuaria sendo o representante legal e político da comunidade, mas determinadas decisões relevantes passariam a exigir processos mínimos de governança proporcionais ao tamanho e à complexidade do empreendimento.

Uma grande obra, por exemplo, deveria possuir responsável técnico, documentação, critérios de contratação e registro da decisão. Contratos relevantes poderiam exigir procedimentos mínimos de comparação e análise de risco. A gestão financeira poderia trabalhar com padrões de transparência e indicadores. Sistemas que tratam dados pessoais poderiam possuir responsabilidades claramente definidas.

Isso não significa retirar poder do síndico. Significa transformar poder em governança.

O síndico deixaria de ser juridicamente tratado como alguém que precisa responder genericamente pela administração inteira e passaria a ocupar uma posição mais próxima daquela que efetivamente exerce: o líder de uma estrutura na qual responsabilidades técnicas, administrativas e fiscalizatórias precisam estar claramente distribuídas.

O conselho também precisa evoluir

Não faria sentido modernizar juridicamente o síndico e deixar o conselho preso à mesma concepção histórica.

O conselho deveria possuir uma função de fiscalização claramente delimitada, com acesso organizado às informações necessárias para exercê-la, mas sem transformar fiscalização em cogestão informal.

Esse ponto é fundamental para melhorar a convivência.

Grande parte dos conflitos entre síndicos e conselhos nasce justamente da ausência de fronteiras claras. Quando ninguém sabe exatamente onde termina a fiscalização e começa a administração, o condomínio transforma divergência administrativa em conflito pessoal.

Uma arquitetura moderna deveria proteger simultaneamente o direito de fiscalizar e o direito de administrar.

A assembleia precisa decidir melhor, não decidir tudo

Também precisamos repensar a assembleia.

A assembleia continuará sendo soberana dentro das competências que a lei e a convenção lhe atribuem, mas isso não significa que centenas de moradores devam discutir tecnicamente cada decisão operacional de uma organização complexa.

Uma governança moderna precisa separar com maior clareza aquilo que é decisão política da comunidade, aquilo que é decisão administrativa do síndico e aquilo que depende de responsabilidade técnica especializada.

Quando essas fronteiras ficam claras, diminuem os conflitos e aumenta a capacidade de gestão.

Tecnologia e ia precisam entrar nessa nova arquitetura

Uma legislação pensada para os próximos anos também deveria reconhecer algo inevitável: a administração condominial será cada vez mais digital.

Documentos eletrônicos, assembleias digitais, inteligência artificial, análise automatizada de contratos, prestação de contas em tempo quase real e sistemas de monitoramento serão parte normal da administração.

A tecnologia pode permitir algo que os legisladores de 1928 ou 1964 jamais poderiam imaginar: transparência sem transformar administração em assembleia permanente.

O morador pode ter acesso à informação sem precisar interferir diariamente na gestão, o conselho pode fiscalizar com dados melhores e o síndico pode tomar decisões apoiado por especialistas e tecnologia, mantendo registrado o caminho que levou àquela decisão.

Não precisamos de mais poder para o síndico. Precisamos de melhor governança

Essa é a mudança que considero realmente revolucionária.

O futuro da sindicatura não deveria caminhar para transformar o síndico em uma autoridade absoluta, nem para submetê-lo a uma fiscalização permanente que torne qualquer decisão impossível. Os dois extremos produzem condomínios ruins.

Precisamos construir juridicamente um sistema no qual quem administra consiga administrar, quem fiscaliza consiga fiscalizar, quem possui responsabilidade técnica responda tecnicamente e quem é proprietário consiga acompanhar aquilo que realmente importa.

Isso muda completamente a discussão sobre profissionalização.

Em vez de perguntar apenas quem pode ser síndico, começamos a perguntar quais mecanismos de governança um condomínio precisa possuir de acordo com seu tamanho, orçamento, quantidade de moradores e complexidade operacional.

Um prédio de vinte apartamentos não precisa da mesma estrutura de um condomínio com mil unidades. A legislação moderna poderia reconhecer essa diferença e criar níveis proporcionais de governança, evitando tanto a burocratização dos pequenos quanto a informalidade administrativa dos gigantes.

De 1928 para 2028: talvez seja hora de completar um ciclo

Em 1928, precisávamos descobrir como administrar edifícios divididos entre vários proprietários. Em 1964, organizamos a figura do síndico. Em 2002, modernizamos juridicamente o condomínio edilício.

Quase cem anos depois daquele primeiro modelo, temos diante de nós um desafio diferente.

Precisamos aprender a governar organizações complexas nas quais, por uma característica muito particular, as pessoas também moram.

A próxima revolução do mercado condominial talvez não venha de um aplicativo, de uma administradora ou de uma inteligência artificial. Ela poderá acontecer quando entendermos que melhorar a vida em condomínio depende também de modernizar as regras pelas quais dividimos poder, responsabilidade, fiscalização e informação.

Uma nova arquitetura jurídica não deveria existir para controlar mais o síndico ou dar mais poder ao morador. Deveria existir para produzir decisões melhores, responsabilidades mais claras, transparência verdadeira e menos conflitos desnecessários.

Se conseguirmos fazer isso, não estaremos apenas modernizando a função do síndico.

Estaremos redesenhando a maneira como milhões de brasileiros administram patrimônio, tomam decisões coletivas e convivem todos os dias dentro do mesmo espaço.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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