Todo condomínio nasce de um conjunto de promessas formais: plantas, memorial de incorporação, materiais, áreas comuns, vagas de garagem. O problema começa quando o prédio é entregue — e parte dessas promessas simplesmente não se materializa.

É nesse ponto que muitos síndicos erram: tratam o descumprimento como “defeito menor”, quando, juridicamente, trata-se de inadimplemento contratual objetivo.

A legislação brasileira é clara: o que está no memorial de incorporação integra o contrato. Não é sugestão, não é expectativa é obrigação.

Quando o condomínio identifica que itens prometidos não foram entregues conforme o projeto aprovado e registrado, surge o direito de exigir judicialmente o cumprimento forçado da obrigação, por meio de uma Ação de Obrigação de Fazer.

Esse tipo de ação não busca indenização imediata, mas algo mais direto e eficaz:

Forçar a construtora a executar a obra exatamente como prometido.

O Judiciário tem reconhecido de forma consistente que: o condomínio representa coletivamente os condôminos; existe relação de consumo; a responsabilidade do construtor/incorporador é objetiva e solidária; cronogramas descumpridos e promessas futuras não afastam o dever de entrega.

Em outras palavras: se está no memorial, tem que existir no prédio.

Checklist prático

Antes de entrar com a ação, o condomínio precisa ter isso em mãos

Use este checklist como padrão operacional:

1. Documentos essenciais

Memorial de incorporação registrado em cartório.

Plantas aprovadas do empreendimento.

Contratos ou materiais publicitários (folders, anúncios, site).

2. Prova técnica

Laudo de engenheiro ou arquiteto.

ART ou RRT do profissional responsável.

Fotografias datadas das inconformidades.

Comparativo entre projeto aprovado × obra executada.

3. Prova de tentativa de solução

Notificação extrajudicial à construtora/incorporadora.

E-mails, respostas, cronogramas prometidos.

Registro de assembleia deliberando sobre o tema.

4. Deliberação condominial

Ata autorizando a propositura da ação.

Definição clara do objeto: obrigação de fazer, não indenização genérica.

5. Enquadramento jurídico correto

Relação de consumo (CDC)

Responsabilidade solidária entre empresas do grupo.

Pedido de execução da obra nos exatos termos do memorial.

Esse checklist reduz drasticamente o risco processual e acelera decisões favoráveis.

Análise

Como esse tipo de ação costuma terminar na prática.

Com base em padrões observados em ações de obrigação de fazer envolvendo vícios construtivos e descumprimento de memorial, os desfechos mais comuns seguem três caminhos:

1. Acordo antes da sentença (cenário mais frequente)

A construtora percebe a fragilidade da defesa.

Propõe executar a obra ou pagar sua execução.

O condomínio ganha tempo e reduz custos periciais.

Resultado: obra realizada ou indenização vinculada à execução.

2. Sentença favorável com multa diária

Juiz reconhece o descumprimento do memorial.

Determina prazo para execução da obra.

Fixa multa diária (astreintes) em caso de descumprimento.

Resultado: a construtora geralmente executa para evitar a multa.

3. Conversão em perdas e danos

Quando a execução direta se torna inviável.

O Judiciário autoriza o condomínio a contratar terceiros.

A construtora é condenada a pagar os custos.

Resultado: obra feita por terceiros, custo transferido judicialmente.

O que raramente acontece

Improcedência total, quando há laudo técnico e memorial claro.

Aceitação de argumento do tipo “não houve necessidade de uso”.

Exclusão de empresas do mesmo grupo econômico.

Em termos práticos: quando o condomínio está bem organizado, a construtora perde poder de barganha rapidamente.

Gestão patrimonial

Esse tipo de ação não é “briga jurídica”.

É gestão patrimonial profissional.

O memorial de incorporação é uma arma poderosa — desde que o síndico: trate o problema como técnico e não emocional, documente tudo, atue de forma coletiva e deliberada.

E principalmente… Não faça acordo com a construtora sem antes consultar uma assembleia!

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab