O condomínio como microestado

Em muitos prédios pelo Brasil, o síndico eleito para zelar pelos interesses coletivos — acaba agindo como se tivesse plenos poderes, como um “governante local”.

Quando isso ocorre, surge uma tensão: o que o síndico pode ou não fazer? Quais os limites legais? E como os moradores podem se defender quando veem decisões unilaterais tomarem forma de política de Estado? 

Panorama e dados recentes 

• Um estudo recente da Censo SíndicoNet mostrou que o percentual de condomínios com síndicos profissionais mais do que dobrou entre 2022 e 2023, atingindo cerca de 40% dos empreendimentos, em contraste com 18% em 2021. Essa profissionalização pode ajudar, mas também cria síndicos com poder centralizado fora de controle rigoroso. 

• Há mais de 520 mil condomínios no país, abrigando cerca de 80 milhões de pessoas, conforme dados da AABIC. Números indicam a escala do poder que um síndico bem-posicionado pode exercer. 

• Em paralelo, cresce o número de ações judiciais por má gestão de síndicos, que vão desde omissão na prestação de contas até danos patrimoniais ou uso indevido de recursos. 

Esses dados revelam que, embora muitos síndicos exerçam sua função com responsabilidade, o volume de condomínio+risco está alto — e em prédios grandes o impacto de um síndico que extrapola limites pode ser enorme. 

O papel legal do síndico e seus limites 

Responsabilidades previstas na lei 

O Código Civil (art. 1.348) elenca deveres claros do síndico, entre eles: 

1. Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente; 
    

2. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia; 
    

3. Zelar pela conservação, segurança, uso adequado das partes comuns; 
    

4. Prestar contas, elaborar o orçamento, cobrar encargos condominiais.  

Limites do poder do síndico 

Apesar de amplos deveres, sua autoridade não é absoluta: 

• Ele não pode impor obras ou despesas extraordinárias sem aprovação de assembleia, especialmente quando a convenção ou o regimento exigem quórum elevado ou deliberação específica. 
   

• Não deve agir de modo a privilegiar interesses pessoais ou de grupos específicos, nem tomar decisões que violem direitos fundamentais ou disposições contratuais da convenção. 
   

• Deve manter transparência: prestação de contas, divulgação de documentos e decisões importantes deve estar acessível a todos os condôminos. Se negá-los, pode incorrer em responsabilidade civil ou até criminal em casos graves. 
   

Os riscos do autoritarismo condominial 

Quando um síndico ultrapassa seus limites, criando um “microestado condominial”, surgem impactos concretos: 

• Conflito social interno: moradores se sentem excluídos, desacreditados, há desmotivação para participar de assembleias. 
   

• Perda de confiança: decisões tomadas unilateralmente tendem a gerar contestações, desgaste moral e até saídas de moradores. 
   

• Risco financeiro: obras não autorizadas, contratos superfaturados ou mal negociados, multas judiciais por decisões ilegais, condenações por omissões. 
   

• Risco jurídico: ações de responsabilidade civil, pedidos de nulidade de deliberações, injúrias ou danos morais se houver abuso, discriminação ou perseguição. 
   

“Quando o síndico se comporta como autoridade absoluta, como governador de seu próprio condomínio, ele não apenas viola os princípios da convivência, mas cria um risco legal enorme. Decisões sem assembleia, obras sem aprovação, regulamentos autoritários tudo isso pode ser revertido judicialmente, com custos elevados para todos os moradores”, diz o advogado Felipe Faustino. 

“O exercício do poder condominial exige limites, responsabilidades claras e prestação de contas constante. O síndico não é dono do prédio; é gestor de uma comunidade de direitos e deveres”, acrescenta. 

Como os moradores podem reequilibrar a gestão 

1. Conhecer a convenção e o regimento interno: saber o que está permitido, quais quóruns são exigidos, quais decisões dependem de assembleia específica. 
    

2. Exigir transparência: balancetes, contratos, relatórios de obras, orçamentos devem ser disponibilizados com antecedência; grupos de moradores podem pedir acesso formal (por escrito). 
    

3. Convocar assembleia extraordinária: quando houver suspeita de abuso de poder, para deliberar sobre limites, prestações de contas ou até destituição do síndico. 
    

4. Fiscalização pelo conselho fiscal (se houver) ou conselheiros moradores: acompanhar contratos, orçamentos e decisões administrativas. 
    

5. Ação judicial preventiva: consultar advogado especializado, podendo buscar liminar para suspender decisão abusiva ou obter declaração de nulidade. 
    

O poder do síndico tem limites claros legais, de convenção, de convivência e esses limites não podem ser ignorados sob pena de transformar o condomínio num microestado, onde poucos mandam e muitos obedecem. Quando o gestor atua sem freios, não apenas fere a democracia interna, mas expõe o condomínio a riscos judiciais, operacionais e financeiros. 

“Um síndico ético reconhece que sua autoridade existe para servir ao coletivo, não para dominar. Onde há abuso de poder, falta de fiscalização e silêncio dos moradores, nasce o autoritarismo e ele pode ser revertido, mas o trabalho será custoso”, diz Felipe Faustino.  

Se quiser, posso mandar uma versão adaptada para publicação, com chamada para redes sociais (Instagram, X, etc.) e infográficos que ilustrem quais decisões o síndico pode ou não tomar sem assembleia. 

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles