O mercado condominial paulistano está diante de um paradoxo estatístico que, ao ser destrinchado, revela um problema de grandes proporções.

Os números do Secovi-SP mostram que, em outubro de 2023, 1.506 novas ações judiciais foram ajuizadas por falta de pagamento de cotas condominiais — um salto de 32,6% em relação ao ano anterior.

Esses processos representam apenas a ponta do iceberg: os casos mais crônicos, que resistiram a todos os métodos de cobrança amigáveis

Ao mesmo tempo, indicadores de 30 dias — como os da Superlógica — apontaram para picos de 12,53% de inadimplência em outubro de 2024, revelando um estresse financeiro imediato e generalizado.

Em contrapartida, carteiras com gestão profissional, como a da Lello, mantiveram índices próximos a 5%, provando que o método de administração faz diferença.

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As garantidoras: o “seguro de receita” que ganha espaço

Nesse contexto, empresas garantidoras vêm se consolidando como a resposta mais ágil e previsível para o problema.

Seu modelo é simples: o condomínio recebe 100% da arrecadação mensal, pontualmente, e a garantidora assume o risco e a cobrança dos inadimplentes.

Para o síndico, é a eliminação de um dos maiores desgastes da função; para o condomínio, é a segurança de fluxo de caixa para manter serviços, obras e manutenções.

Felipe Faustino, advogado especializado em direito condominial, destaca: “A garantidora não é apenas um alívio administrativo — é uma blindagem contra a instabilidade financeira. Em tempos de Selic alta e inflação persistente, a previsibilidade de receita é um ativo estratégico”.

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O olhar do especialista em garantidoras

Guto Germano, advogado e referência no setor condominial, além de profundo conhecedor do Indicador de Escalonamento Judicial, avalia que a contratação de garantidoras pode ser decisiva para evitar o avanço de conflitos para a Justiça:

“Ao recorrer a uma garantidora, o condomínio elimina a impontualidade e a inadimplência crônica, que desgastam a gestão do síndico e comprometem a convivência interna. A chance de judicialização cai drasticamente, já que essas empresas oferecem parcelamentos longos e viáveis para o devedor. Isso reduz de forma significativa o índice de escalonamento judicial. É uma medida preventiva tão ou mais eficaz do que qualquer ação punitiva.”

O fator Selic e o novo marco legal

A Lei nº 14.905/2024 mudou a matemática da inadimplência: agora, a correção pelo IPCA e os juros pela Selic aumentam o custo do atraso.

Isso pode acelerar a regularização de devedores eventuais, mas também pode transformar dívidas em “bolas de neve” para insolventes. Com o tempo, o espaço para negociação direta entre síndico e morador tende a encolher — e as garantidoras preenchem esse vácuo.

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Uma nova arquitetura da gestão condominial

O cenário em São Paulo aponta para uma “nova normalidade”:

• Condomínios autogeridos ou mal administrados tendem a conviver com picos de inadimplência e dependência de medidas extremas.

• Condomínios com gestão profissional ou garantidora caminham para previsibilidade, estabilidade e menor tensão comunitária.

Se o passado recente mostrou a “grande divergência” entre carteiras profissionais e o mercado médio, o futuro próximo indica que a garantia de receita pode ser o novo divisor de águas — separando os condomínios que reagem dos que antecipam o problema.

Por Rafael Bernardes, CEO do Síndicolab, e Felipe Faustino, advogado no escritório Faustino & Teles

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