Morador muda de cidade, deixa a casa fechada e para de pagar o IPTU, mas descobre que a prefeitura pode arrecadar o imóvel abandonado e ficar com ele três anos depois

Você recebe uma proposta de trabalho em outra cidade, tranca a casa e promete resolver a papelada depois. Os meses viram anos, o carnê do IPTU fica sem pagamento e o mato toma conta do quintal. Essa cena comum tem consequência prevista em lei. Segundo o Código Civil, o imóvel abandonado pode ser arrecadado pela prefeitura e, três anos depois, passar a pertencer ao município.

Artigo 1.276 do Código Civil prevê a arrecadação como bem vago

A regra está no artigo 1.276 do Código Civil. Ele diz que o imóvel urbano abandonado pelo dono, sem intenção de mantê-lo no patrimônio e fora da posse de outra pessoa, pode ser arrecadado como bem vago. Três anos depois, a propriedade passa ao município ou ao Distrito Federal.

Bem vago é aquele que fica sem um dono exercendo direitos sobre ele. O mesmo artigo trata do imóvel rural, que, depois do mesmo prazo, vai para a União. O artigo 1.275 do Código Civil lista o abandono entre as formas de perder a propriedade, ao lado da alienação, da renúncia e da desapropriação.

O ponto que mais preocupa quem saiu de casa é o parágrafo 2º do artigo 1.276. Ele presume, de modo absoluto, a intenção de abandonar quando o proprietário para de exercer a posse e deixa de pagar os ônus fiscais. Casa fechada, sem uso, sem manutenção e com imposto atrasado reúne os sinais descritos pela lei.

Só a dívida de IPTU basta para a prefeitura tomar a casa?

Não. A dívida sozinha não transforma a casa em imóvel abandonado aos olhos da lei. A Lei 13.465/2017 presume a intenção de abandono quando, encerrados os atos de posse, o dono passa cinco anos sem pagar os tributos imobiliários urbanos. Mesmo assim, o município precisa abrir processo e comprovar a situação.

A Prefeitura de Porto Alegre resume os critérios usados na cidade. É preciso comprovar a intenção de abandonar, verificar que ninguém está na posse do imóvel e constatar a falta de atos de dono, como manutenção e pagamento de tributos. A falta de pagamento de impostos por cinco anos é apontada como um dos elementos que demonstram essa intenção.

Casa vazia e conta atrasada, isoladamente, não encerram a questão, porque o abandono precisa ser demonstrado em processo. Quem ocupa a casa fechada de outra pessoa também esbarra em regras próprias, como mostra esta reportagem.

Notificação e prazo de 30 dias garantem a defesa do proprietário

O dono precisa ser notificado e tem 30 dias para contestar a arrecadação, segundo a Lei 13.465/2017. O procedimento segue um ato do Poder Executivo local e exige, no mínimo, processo administrativo e prova do abandono e da inadimplência fiscal.

Ficar em silêncio tem peso. A lei considera que a falta de resposta do titular equivale à concordância com a arrecadação. Concluído o procedimento, o município pode investir no imóvel, diretamente ou por meio de terceiros, para que ele cumpra sua função social.

Durante os três anos previstos no Código Civil, o proprietário ainda pode reivindicar a posse. Nesse caso, a prefeitura tem direito a ressarcimento prévio, com valores atualizados, das despesas feitas no período, inclusive as tributárias. Quem volta, portanto, paga a conta do que o poder público gastou.

O que acontece com um apartamento fechado em prédio residencial?

A regra vale também para apartamentos, porque uma unidade em prédio residencial é imóvel urbano. A diferença é que, além do IPTU, o dono continua obrigado a pagar o condomínio. O artigo 1.336 do Código Civil determina que cada condômino contribua para as despesas na proporção da sua fração ideal.

Essa dívida acompanha a unidade. Pelo artigo 1.345 do Código Civil, quem adquire o apartamento responde pelos débitos do antigo dono com o condomínio, incluindo multas e juros. Um apartamento esquecido em um prédio residencial acumula, assim, duas frentes de cobrança.

Imóvel ocupado por inquilino ou posseiro não se enquadra como abandonado, segundo a Prefeitura de Porto Alegre, porque está na posse de outra pessoa. Quando a arrecadação se completa, a Lei 13.465/2017 permite destinar o bem a programas habitacionais, serviços públicos ou regularização fundiária de interesse social.

Cuidados para manter a casa fechada sem perder a propriedade

Manter os atos de dono é a principal proteção de quem mudou de cidade. Isso inclui pagar o IPTU em dia ou negociar a dívida, conservar a casa, fazer manutenção e guardar os comprovantes. Deixar uma pessoa de confiança encarregada das visitas, com autorização por escrito, também registra o cuidado com o bem.

O rito da arrecadação muda de um município para outro, porque cada prefeitura regulamenta o próprio procedimento. Se você receber uma notificação sobre um imóvel abandonado em seu nome, não deixe os 30 dias passarem: procure a prefeitura, reúna documentos e converse com um advogado de direito imobiliário antes de responder.

Nem todo problema com a casa envolve a prefeitura. Às vezes, a dúvida está na câmera instalada pelo vizinho.

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