Morador instala um portão maior para proteger sua garagem, vizinho descobre que a abertura ocupa parte da passagem usada há muitos anos e exige a mudança da estrutura, mas a escritura não menciona nenhuma servidão

Um portão de garagem que ocupa parte de uma passagem pode gerar conflito sobre os limites da propriedade e o direito de circulação. Na situação apresentada, um morador amplia a estrutura para proteger seus veículos, mas o vizinho reclama que a abertura interfere em um caminho utilizado há muitos anos. A escritura não menciona servidão. Esse detalhe é relevante, porém precisa ser analisado junto com o histórico do acesso e os registros dos imóveis.

A ausência de servidão na escritura permite bloquear a passagem?

A escritura documenta o negócio imobiliário, mas sua leitura isolada pode não esclarecer todos os direitos relacionados ao terreno. É necessário consultar também as matrículas atualizadas dos imóveis no Registro de Imóveis. O artigo 1.378 do Código Civil prevê a constituição de servidão por declaração expressa dos proprietários ou testamento, seguida de registro.

Entretanto, a falta de menção na escritura não encerra a discussão. Uma passagem com características de servidão aparente pode receber proteção conforme os fatos comprovados. Também pode existir discussão sobre aquisição por usucapião ou sobre passagem forçada. Nenhuma dessas possibilidades se confirma apenas porque o vizinho afirma utilizar o caminho há anos.

O que precisa ser verificado sobre a abertura do portão?

Antes de discutir a existência de servidão, é importante identificar onde o portão interfere. A folha pode avançar ao girar, os pilares podem estreitar o caminho ou a instalação pode ocupar área pertencente ao vizinho. Essas situações exigem análises diferentes. Uma vistoria pode esclarecer:

Usar um caminho durante muitos anos cria uma servidão?

O tempo de uso é importante, mas deve ser examinado com a natureza da ocupação. O artigo 1.379 do Código Civil admite usucapião de servidão aparente mediante requisitos específicos. Já o artigo 1.208 estabelece que atos de mera permissão ou tolerância não geram posse. Assim, uma autorização informal de passagem não se transforma automaticamente em direito permanente.

A existência de caminho definido, pavimentação ou outras obras visíveis pode ajudar a caracterizar a aparência da servidão. A jurisprudência admite proteção possessória em determinadas situações de passagem não titulada e tornada permanente. É necessário, porém, distinguir esse exercício de direito de uma circulação ocasional autorizada pelo proprietário.

Quais documentos ajudam a esclarecer o histórico do acesso?

A apuração deve mostrar como a passagem surgiu, quem a utilizava e quais condições foram estabelecidas. Fotografias antigas e testemunhas podem complementar a documentação imobiliária, especialmente quando houve mudanças de proprietários. Para reconstruir esse histórico, convém reunir:

• Matrículas atualizadas e escrituras dos imóveis envolvidos;
• Plantas que indiquem o trajeto e suas dimensões;
• Fotos anteriores e posteriores à instalação do portão;
• Acordos ou mensagens sobre autorização de circulação;
• Registros de obras e depoimentos sobre o uso do caminho.

Passagem forçada e servidão têm fundamentos diferentes

A passagem forçada atende, em regra, ao imóvel sem acesso à via pública, nascente ou porto, conforme o artigo 1.285 do Código Civil, mediante indenização. A servidão proporciona utilidade a outro imóvel e pode existir mesmo quando há acesso alternativo. Portanto, o fato de o vizinho conseguir sair por outro lugar não elimina necessariamente uma servidão, assim como preferir um trajeto mais curto não basta para exigir passagem forçada.

Como resolver a disputa sobre a estrutura da garagem?

A solução depende de confirmar os limites e a condição jurídica do caminho. Se houver direito de passagem protegido, a instalação deve respeitar seu exercício. Alterar o sentido de abertura, deslocar componentes ou adotar outro modelo de portão são possibilidades a avaliar tecnicamente. A necessidade de proteger a garagem não dispensa essa verificação.

O histórico do acesso e os registros imobiliários devem orientar qualquer acordo sobre a mudança da estrutura. Persistindo a divergência, pode ser necessária análise judicial das provas. Sem essa apuração, não é possível afirmar que o vizinho tem direito à retirada do portão nem que a ausência de servidão na escritura autoriza impedir a circulação.

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