Os Medeiros moravam no último andar de um prédio de quatro pavimentos em Niterói. Quando se mudaram, a laje acima do apartamento estava vazia e sem uso. Com o tempo, subiram uma churrasqueira portátil, montaram uma mesa com cadeiras, instalaram vasos de plantas e até colocaram piso de madeira ecológica. Durante 10 anos, nenhum vizinho reclamou. O espaço virou a área de lazer da família, palco de aniversários, domingos de churrasco e noites de conversa. Tudo mudou quando um morador do segundo andar comprou o apartamento e perguntou ao síndico se poderia usar a laje também. A resposta veio depois de uma consulta à convenção do condomínio.

A laje do prédio pertence ao morador do último andar?

Na maioria dos casos, não. O artigo 1.331, parágrafo 5º, do Código Civil é direto: o terraço de cobertura é parte comum do condomínio, salvo disposição contrária da escritura de constituição. Isso significa que, a menos que a convenção condominial diga expressamente que a laje pertence ao apartamento de cima, ela é de todos.

No caso dos Medeiros, a convenção não continha nenhuma cláusula destinando a laje como área de uso exclusivo. O fato de a família ter usado o espaço por uma década sem oposição não alterou a natureza jurídica do bem. Uso prolongado de área comum não gera direito de propriedade sobre ela.

O STJ já decidiu sobre uso exclusivo de laje em condomínio?

Sim. Em 2025, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça analisou um caso semelhante no REsp 2.187.886. Um condômino havia transformado a laje que conectava duas torres em extensão do seu apartamento, com deck, mobiliário e paisagismo. O tribunal reconheceu que a ocupação podia ser mantida, mas apenas porque havia autorização formal de assembleias realizadas em 2010 e 2021.

O caso do STJ deixa duas lições práticas que valem para qualquer morador de prédio.

• A autorização de assembleia é o único caminho legal para transformar uso tolerado em uso autorizado. Sem ata registrada, o ocupante pode perder o espaço a qualquer momento.
• O direito de uso exclusivo concedido em assembleia é precário e transitório, ou seja, pode ser revogado por outra assembleia futura, conforme os artigos 1.351 do Código Civil e 9º da Lei 4.591/64.

Existe exceção para a laje que não serve ao uso coletivo?

O Enunciado 247 das Jornadas de Direito Civil do CJF prevê que áreas comuns que, pela própria característica da edificação, não se prestem ao uso coletivo podem ter utilização exclusiva. O exemplo típico é a laje acessível apenas pelo apartamento do último andar, sem escada ou acesso independente para os demais moradores.

O morador que ocupou a laje pode ser obrigado a demolir tudo?

Sim. A jurisprudência é consistente: qualquer construção que limite ou impeça os demais moradores de acessar ou usufruir de área comum está sujeita à demolição. O condômino que fez a obra arca com os custos de remoção e pode ser multado conforme a convenção do condomínio.

A exceção está nas benfeitorias que não prejudicam o uso coletivo e não alteram a fachada. Impermeabilização, revestimento contra infiltrações e pequenos reparos estruturais costumam ser mantidos, porque beneficiam o próprio edifício.

Como regularizar o uso da laje antes de perder o espaço?

Se você usa a laje do prédio há anos e quer manter o espaço, convoque uma assembleia e peça a formalização do uso exclusivo em ata. Leve uma proposta clara, com regras de manutenção, responsabilidade por danos e possibilidade de revogação. O quórum necessário para alterar a convenção condominial é de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

Se você é o morador que descobriu que a laje é de todos, converse com o síndico antes de partir para o confronto. Muitos conflitos em condomínio se resolvem com uma boa assembleia e um acordo que distribua o uso de forma justa. A laje pode ser de todos, mas a convivência também depende de todos.

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