Família compra terreno, constrói piscina e área gourmet avaliadas em R$ 180 mil e ao instalar nova cerca descobre que metade da estrutura ficou no lote do vizinho

A família que instala uma nova cerca e descobre que parte da piscina e da área gourmet foi construída no lote vizinho enfrenta um problema de divisa e acessão imobiliária. O investimento de R$ 180 mil não garante a permanência da obra, mas a boa-fé, a extensão da invasão e o prejuízo de uma demolição podem influenciar a solução.

O vizinho pode exigir a demolição da piscina?

O verdadeiro proprietário tem direito de usar, ocupar e recuperar a área registrada em seu nome. Se a construção ultrapassou a divisa, ele pode pedir a restituição da faixa invadida. Entretanto, os artigos 1.258 e 1.259 do Código Civil estabelecem soluções específicas quando uma obra iniciada em terreno próprio avança parcialmente sobre solo alheio.

A demolição não é automática em todas as situações. O juiz deverá analisar se a família agiu de boa-fé, qual porcentagem do lote vizinho foi ocupada, quanto vale a parte construída e se a remoção causaria prejuízo grave ao restante da estrutura.

Como confirmar se a obra realmente ultrapassou a divisa?

A posição da cerca antiga ou a indicação feita durante a compra pode estar errada. Antes de negociar a retirada da piscina, é necessário localizar tecnicamente o limite dos terrenos. A conferência deve considerar:

O que muda quando o construtor agiu de boa-fé?

A boa-fé pode existir quando a família acreditava, com base em documentos, cercas ou informações recebidas, que construía dentro do próprio lote. Se a invasão não superar a vigésima parte do terreno vizinho e o valor da obra exceder o da faixa ocupada, o Código Civil permite a aquisição dessa parte mediante indenização.

Quando a ocupação ultrapassa a vigésima parte do imóvel alheio, o construtor de boa-fé também pode adquirir a faixa invadida, mas a indenização é mais ampla. Na análise, serão considerados:

• valor de mercado da área perdida;
• desvalorização do restante do lote vizinho;
• benefício acrescentado à piscina e à área gourmet;
• extensão real da ocupação irregular;
• documentos que sustentavam a divisa utilizada;
• conhecimento ou oposição do vizinho durante a obra.

Metade da estrutura significa invasão superior a um vigésimo?

Não necessariamente. A porcentagem legal é calculada sobre a área total do lote vizinho, e não sobre o tamanho da piscina ou o valor de R$ 180 mil. Metade da estrutura pode ocupar uma faixa pequena de um terreno amplo ou uma parcela significativa de um lote reduzido. O levantamento topográfico deverá apresentar essa proporção.

Como o conflito pode ser resolvido sem perder toda a obra?

A família pode propor a compra da faixa ocupada, uma permuta de áreas ou o reposicionamento parcial da estrutura. Qualquer acordo deve ser formalizado com planta, escritura adequada e registro imobiliário. Apenas deslocar a cerca não transfere a propriedade e pode criar uma nova divergência no futuro.

Sem acordo, a disputa poderá envolver ação demarcatória, reivindicatória ou pedido relacionado à aquisição da faixa ocupada. A boa-fé do construtor, a matrícula e a perícia definirão se haverá indenização, transferência da área ou demolição. Se for reconhecida má-fé, as consequências podem incluir retirada da obra e perdas e danos mais elevadas.

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