Família compra lote murado, constrói usando as divisas existentes e, ao vender o imóvel, descobre que a área medida é diferente da registrada

A diferença entre a área medida e a registrada pode interromper a venda de um imóvel, dificultar o financiamento e revelar um conflito antigo entre terrenos vizinhos. No caso da família, a construção respeitou os muros encontrados no momento da compra. Anos depois, o levantamento solicitado para a venda mostrou que as dimensões físicas não coincidem com a matrícula.

O muro existente comprova o limite do terreno?

O muro é um sinal visível de ocupação, mas não substitui a descrição constante no Registro de Imóveis. Ele pode ter sido construído fora da linha correta, deslocado por antigos proprietários ou erguido com base em medições imprecisas. Também pode existir um erro antigo na matrícula, sem que tenha ocorrido invasão de qualquer lote.

Antes de atribuir responsabilidade aos vizinhos ou ao vendedor anterior, a família precisa comparar diferentes documentos e referências:

• matrícula atualizada do imóvel e dos lotes confrontantes;
• escritura ou contrato utilizado na compra;
• planta aprovada pela prefeitura e cadastro imobiliário;
• planta original do loteamento;
• levantamento topográfico com responsabilidade técnica;
• posição atual dos muros, marcos e construções vizinhas.

Por que a medida física pode ser diferente da matrícula?

A divergência pode resultar de erro de cálculo, descrição antiga sem precisão, alteração informal das divisas ou ocupação de uma faixa por um dos confrontantes. Em alguns loteamentos, vários terrenos foram murados seguindo referências visuais, fazendo a diferença aparecer apenas no último lote da quadra. Por isso, a metragem menor não significa automaticamente que o vizinho avançou sobre a propriedade.

É possível corrigir a área no Registro de Imóveis?

A Lei de Registros Públicos permite a retificação quando a matrícula é omissa, imprecisa ou não expressa a realidade. O pedido pode ser apresentado ao oficial do Registro de Imóveis com planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado. Quando as medidas perimetrais são alteradas, os proprietários confrontantes participam do procedimento.

Se não houver oposição fundamentada, a retificação da matrícula poderá seguir pela via administrativa. Caso um vizinho conteste a divisa ou alegue propriedade sobre a faixa, a questão pode exigir acordo formal, demarcação ou processo judicial. O cartório corrige descrições, mas não decide sozinho uma disputa complexa sobre domínio.

Quem pode responder pela metragem diferente?

A resposta depende da origem do problema. O Código Civil garante ao proprietário o direito de demarcar o terreno com os confinantes. Na compra e venda, a forma como a área foi negociada também importa. Para identificar uma possível responsabilidade, devem ser verificados:

A regularização deve ocorrer antes da nova venda

O artigo 500 do Código Civil prevê medidas para determinadas vendas nas quais a área informada não corresponde às dimensões efetivas, incluindo complemento da área, abatimento proporcional ou resolução contratual. A aplicação depende da redação do negócio, do tempo transcorrido e das provas disponíveis. Como a família já construiu no lote, também será necessário conferir se a edificação respeita os recuos e consta corretamente no cadastro municipal.

Prosseguir com a venda sem esclarecer a metragem real do imóvel pode transferir o problema ao comprador e gerar questionamentos posteriores. O caminho começa por um levantamento topográfico, seguido da análise da matrícula, da planta do loteamento e dos terrenos confrontantes. Com a causa identificada, será possível escolher entre retificação registral, acordo de divisas, demarcação judicial ou eventual cobrança contra quem provocou o prejuízo.

Nunca foi tão fácil ficar bem informado com O Antagonista

Inscreva-se