Tiago, 38 anos, comprou um apartamento de dois quartos em Florianópolis com o objetivo de alugar por temporada em plataformas como Airbnb. O check-in funcionava com cofre de chaves na portaria. Quando o condomínio substituiu as fechaduras convencionais por um modelo de senha digital sem opção de acesso remoto, os hóspedes passaram a ficar trancados do lado de fora. Tiago entrou com ação judicial contra o síndico, pedindo que o sistema fosse adaptado para permitir a liberação à distância.

O condomínio pode impedir o acesso remoto de hóspedes de aplicativo?

A resposta depende do que diz a convenção condominial e da forma como a assembleia deliberou sobre o tema. O Superior Tribunal de Justiça definiu em 2026 que a locação por curta temporada via plataformas digitais em condomínios exige aprovação prévia de dois terços dos condôminos. Se a convenção prevê destinação exclusivamente residencial e não autoriza esse tipo de locação, o síndico pode restringir o acesso de hóspedes.

A questão da fechadura digital ganha contorno específico. O controle de acesso às áreas comuns é atribuição da administração do condomínio, que deve zelar pela segurança coletiva. A troca de fechaduras por modelo que não aceita liberação remota não viola, por si só, o direito de propriedade do morador. Mas impedir completamente a entrada de visitantes autorizados pode configurar abuso.

Qual a diferença entre locação por temporada e hospedagem atípica?

Essa distinção é decisiva para saber se o condomínio pode ou não barrar a atividade. O STJ traçou critérios objetivos para separar os dois institutos jurídicos.

• A locação por temporada, regulada pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), tem prazo de até 90 dias e destina-se à residência temporária. O locatário usa o imóvel da mesma forma que o proprietário usaria.
• A hospedagem atípica se caracteriza pela alta rotatividade e pela oferta de serviços como recepção, limpeza regular e troca de roupas de cama. Essa modalidade aproxima o imóvel de um hotel informal e pode ser vedada pela convenção com quórum simples.

Se o morador oferece apenas o imóvel mobiliado, sem serviços hoteleiros, a atividade tende a ser classificada como locação por temporada. Nesse caso, a proibição exige alteração da convenção por maioria qualificada de dois terços das frações ideais.

O que o morador pode fazer se a fechadura digital impedir o acesso dos hóspedes?

Antes de recorrer ao Judiciário, o caminho mais eficiente é o diálogo na assembleia condominial. O proprietário pode propor que o sistema de controle de acesso contemple senhas temporárias ou cadastro prévio de visitantes, sem comprometer a segurança do prédio.

Se o condomínio se recusar a qualquer adaptação e a locação por temporada estiver amparada pela convenção, o morador pode ajuizar ação de obrigação de fazer. O pedido deve demonstrar que a restrição ao acesso é desproporcional e que existem soluções técnicas compatíveis com a segurança coletiva. Dois pontos fortalecem a argumentação.

• Provar que a atividade se enquadra como locação por temporada e não como hospedagem comercial, apresentando contratos, anúncios e a ausência de serviços hoteleiros.
• Demonstrar que o sistema de fechadura digital admite configuração de senhas descartáveis ou cadastro biométrico temporário, reforçando que a segurança do edifício não seria prejudicada.

O conflito entre aluguel por aplicativo e regras do prédio tem solução?

Tem, mas exige organização coletiva. O STJ reconhece que o exercício do direito de propriedade não é absoluto e deve respeitar a destinação do edifício e os direitos dos demais condôminos, conforme os artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil. A recomendação é levar o tema à assembleia anualmente para atualizar regras e evitar conflitos.

Se você aluga seu apartamento por plataforma digital, participe das assembleias e proponha regras claras de convivência. E se o prédio trocou a fechadura, converse com o síndico antes de chamar o advogado.

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