Ao abrir uma janela lateral da casa, uma mulher percebeu que a nova varanda do vizinho havia sido construída muito perto da linha divisória. A estrutura elevada permitia visão sobre seu imóvel e levantou dúvidas sobre privacidade, recuo e regularidade da obra. O Código Civil prevê distância específica para varandas, sacadas, terraços e determinadas janelas.

Qual é a distância exigida para construir uma varanda?

O artigo 1.301 do Código Civil proíbe fazer janela, eirado, terraço ou varanda a menos de 1,5 metro do terreno vizinho. A distância é considerada a partir da linha divisória, e não da parede ou da janela da casa ao lado.

Para varandas abertas, o afastamento de 1,5 metro da divisa é a referência civil. As regras municipais podem exigir recuos maiores conforme o zoneamento, o número de pavimentos e o tipo de construção. A aprovação da prefeitura não elimina eventual violação ao direito do vizinho.

Como verificar se a obra respeitou o afastamento?

A medição deve ser realizada por arquiteto, engenheiro ou profissional habilitado, tomando como referência a divisa correta dos lotes e a parte relevante da varanda. Antes de questionar formalmente a construção, a proprietária deve reunir:

A distância irregular obriga a demolir toda a varanda?

O descumprimento pode fundamentar um pedido para desfazer ou modificar a parte irregular, mas não significa automaticamente a demolição integral da construção. A solução depende do desenho da varanda, da posição dos pilares, do guarda-corpo, da cobertura e da possibilidade de eliminar a abertura ou recuar a estrutura.

Uma perícia pode indicar fechamento lateral, instalação de parede sem abertura, retirada de determinada projeção ou demolição parcial. Se nenhuma adaptação corrigir o afastamento e preservar a privacidade, a retirada completa da varanda pode ser discutida. A decisão final depende das provas e das características da obra.

Existe prazo para questionar a construção?

O artigo 1.302 estabelece o prazo de ano e dia após a conclusão da obra para que o proprietário exija que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre seu imóvel. Por isso, a data de término deve ser identificada rapidamente. Enquanto a obra estiver em andamento, algumas providências podem evitar sua consolidação:

• Comunicar o vizinho por escrito;
• Solicitar cópia do projeto aprovado;
• Registrar a obra com fotografias datadas;
• Contratar medição técnica independente;
• Pedir fiscalização ao setor municipal de obras;
• Solicitar voluntariamente a adequação do projeto;
• Buscar medida judicial urgente quando necessária.

A privacidade deve ser considerada junto com o projeto

A janela aberta pela mulher também precisa respeitar as regras aplicáveis ao próprio imóvel. Janelas perpendiculares ou sem visão sobre a linha divisória possuem tratamento diferente e não podem ficar a menos de 75 centímetros. Pequenas aberturas destinadas apenas à luz ou ventilação seguem requisitos específicos de tamanho e altura.

Na varanda do vizinho, a análise deve combinar Código Civil, legislação municipal e levantamento da divisa. Proximidade visual não substitui uma medição técnica, mas o prazo para agir não deve ser ignorado. Um acordo pode prever recuo, fechamento ou alteração do projeto, enquanto a falta de solução pode levar ao embargo administrativo ou ao pedido judicial de desfazimento da parte irregular.

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