A venda de imóvel sem registro pode parecer resolvida quando comprador e vendedor assinam escritura, recebem o pagamento e entregam as chaves. Mas um caso em Santa Catarina mostrou o tamanho do problema quando a matrícula não é atualizada no cartório. Um homem que vendeu um imóvel em 1993 continuou sendo cobrado por IPTU por mais de 30 anos e acabou recebendo indenização.

Por que o vendedor continuou sendo cobrado pelo IPTU?

O vendedor permaneceu vinculado ao imóvel porque o comprador não registrou a escritura pública de compra e venda no cartório de registro de imóveis. Sem essa etapa, o nome do antigo proprietário continuou aparecendo como referência formal do bem perante cadastros públicos e cobranças municipais.

Na prática, o negócio existia entre as partes, mas a atualização registral não acompanhou a venda. O resultado foi uma sequência de débitos de IPTU lançados contra quem já havia se desfeito do imóvel havia décadas.

O que aconteceu no caso julgado em Santa Catarina?

O caso ocorreu em Porto Belo, no Litoral Norte de Santa Catarina. Segundo a decisão divulgada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, o antigo proprietário vendeu o imóvel em 1993, mas continuou sendo cobrado pelo IPTU porque o comprador não regularizou o registro.

A situação trouxe consequências concretas para o vendedor. Entre os problemas apontados no processo estavam:

• lançamentos de débitos tributários em seu nome;
• cobranças municipais relacionadas ao imóvel vendido;
• ajuizamento de execuções fiscais;
• risco de constrição patrimonial;
• necessidade de acionar a Justiça para encerrar os efeitos da irregularidade.

Por que a Justiça reconheceu dano moral?

A relatora do caso destacou que o simples descumprimento de obrigação contratual ou o atraso na regularização de um negócio não gera, sozinho, indenização por dano moral. O ponto decisivo foi que a omissão do comprador ultrapassou uma falha formal e manteve o vendedor indevidamente ligado ao imóvel por muitos anos.

A sentença determinou que o comprador regularizasse o registro do imóvel e pagasse R$ 5 mil por danos morais. O vendedor tentou aumentar o valor no TJSC, mas a 3ª Câmara de Direito Civil manteve a quantia, entendendo que ela era compatível com a extensão do dano e com os critérios de razoabilidade.

Qual é a diferença entre escritura e registro?

A escritura pública formaliza a compra e venda, mas o registro na matrícula é a etapa que atualiza oficialmente a propriedade perante o cartório de imóveis. É por isso que muita negociação imobiliária fica perigosa quando as partes param na escritura e deixam o registro “para depois”.

Antes de considerar uma venda encerrada, comprador e vendedor devem conferir pontos básicos da documentação:

Como esse problema pode atingir quem vende uma casa ou terreno?

Quem vende um imóvel e não acompanha a transferência pode continuar recebendo cobranças, notificações ou questionamentos relacionados ao bem. O risco é maior quando o comprador assume a posse, usa o imóvel por anos, mas não conclui a etapa registral nem atualiza o cadastro na prefeitura.

O vendedor também pode enfrentar desgaste para provar que a venda aconteceu. Contrato, escritura, comprovantes de pagamento, certidões e mensagens ajudam, mas não substituem a matrícula atualizada. Em cobrança de IPTU, o cadastro municipal costuma seguir a informação disponível nos registros e documentos apresentados às repartições.

O que fazer para evitar cobrança indevida de IPTU?

A venda de imóvel deve terminar com conferência documental, não apenas com entrega de chaves. O comprador precisa levar o título ao registro de imóveis, e o vendedor deve guardar cópia da escritura, acompanhar a matrícula e verificar se o cadastro municipal foi alterado.

O caso de Santa Catarina mostra que uma pendência ignorada no cartório pode sobreviver por décadas. Em qualquer compra e venda de casa, apartamento, sala comercial ou terreno, a matrícula atualizada é o documento que reduz o risco de IPTU indevido, execução fiscal e disputa judicial depois que o negócio parecia encerrado.