Inquilino pode deixar de pagar determinado conserto que pertence ao proprietário
Nem todo reparo dentro do imóvel deve ser pago pelo inquilino
Nem tudo que aparece no boleto do condomínio ou na cobrança de reforma é obrigação do inquilino. A Lei do Inquilinato separa o que é do morador e o que é do dono. Cobrança indevida pode até virar desconto no aluguel.
Quais consertos o inquilino não paga?
O inquilino não paga o que atinge a estrutura do imóvel nem os problemas graves que impedem o uso normal da casa. Telhado, encanamento antigo, fundação, infiltração vinda da laje e fiação embutida são obrigações do proprietário.
A regra vem do artigo 22, inciso IV, da Lei nº 8.245/1991, que obriga o dono a manter o imóvel em condições de uso durante todo o contrato. O texto oficial está na Lei nº 8.245/1991.
O que a lei chama de despesa extraordinária?
No condomínio, a divisão fica no parágrafo único do artigo 22. Despesa extraordinária é a que sai da rotina do prédio, mexe com a estrutura ou substitui algo grande. Tudo isso é do dono.
Veja as principais despesas que o inquilino pode se recusar a pagar:
E o que o inquilino paga então?
O artigo 23, inciso XII, e o parágrafo 1º da Lei do Inquilinato listam o que fica com o morador. São as despesas ordinárias: gastos do dia a dia que mantêm o prédio funcionando.
Entra na conta do inquilino:
- Salário e encargos de porteiro, zelador e faxineira
- Consumo de água, luz e gás das áreas comuns
- Limpeza, conservação e pequenos reparos das áreas de uso comum
- Manutenção de elevador, portão e antena coletiva
- Rateio mensal das contas do condomínio
Dentro do imóvel, o inquilino cuida de pequenos reparos que vêm do uso: torneira pingando, lâmpada queimada, resistência do chuveiro, fechadura arranhada. Isso é manutenção rotineira.
Conserto grande no meio do contrato: o que fazer?
Se o problema é sério e é obrigação do dono, o artigo 26 da Lei do Inquilinato resolve. Ele obriga o inquilino a deixar o reparo acontecer, mas garante dois direitos que muita gente ignora:
- Se o conserto passar de 10 dias, o inquilino tem direito a desconto proporcional no aluguel pelos dias a mais.
- Se passar de 30 dias, o inquilino pode encerrar o contrato sem pagar multa.
O caminho certo é avisar por escrito, de preferência por e-mail ou aplicativo de mensagem, com foto do problema. Guarde a conversa. Sem prova, fica difícil cobrar depois.
Como comparar rapidamente o que é de cada um?
A tabela abaixo resume as situações mais comuns em contrato residencial. Ela ajuda a bater o olho e saber quem paga.
| Situação | Quem paga | Base legal |
|---|---|---|
| Telhado com goteiraEstrutura do imóvel | Proprietário | Art. 22, IV |
| Torneira pingandoReparo rotineiro | Inquilino | Art. 23, III |
| Pintura de fachadaRateio no condomínio | Proprietário | Art. 22, X, “b” |
| Salário do porteiroRateio mensal | Inquilino | Art. 23, §1º |
| Instalação de câmeras novasEquipamento novo | Proprietário | Art. 22, X, “e” |
| Fundo de reservaUso futuro em obra | Proprietário | Art. 22, X, “g” |
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E se o contrato disser que tudo é do inquilino?
Não vale. O artigo 45 da Lei do Inquilinato anula qualquer cláusula que tente empurrar para o inquilino as obrigações que a lei manda o dono cumprir. Mesmo assinado e com firma reconhecida, esse trecho do contrato perde efeito.
Se você pagou uma despesa que era do proprietário, cabe pedir reembolso. Guarde o boleto do condomínio com a discriminação da despesa e o comprovante de pagamento. Se o dono não devolver, cabe ação de cobrança nos Juizados Especiais Cíveis.
Como descontar do aluguel de forma segura?
Descontar por conta própria é arriscado. O caminho seguro tem três passos: primeiro, notifique o dono ou a imobiliária por escrito, com prazo. Depois, guarde nota fiscal do serviço se você precisou pagar por conta. Por último, negocie o abatimento no aluguel do mês seguinte.
Se o proprietário se recusar, o inquilino pode entrar com ação de reparação. Enquanto isso, continue pagando o aluguel para não abrir brecha de despejo por inadimplência.
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