Família compra casa com garagem pronta, reforma o imóvel e, ao tentar vender, descobre que parte da construção não aparece na matrícula

A família pode morar durante anos em uma casa aparentemente regular e descobrir o problema somente ao tentar vendê-la. Embora a garagem e os cômodos existam fisicamente, a área construída registrada pode ser menor. Essa diferença costuma indicar uma obra não averbada, situação que pode dificultar o financiamento, reduzir a avaliação bancária e atrasar a transferência do imóvel.

Por que a construção pode não aparecer na matrícula?

Uma ampliação pode ter sido executada sem aprovação municipal ou simplesmente não ter sido levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Também é possível que a prefeitura tenha cadastrado a nova área para cobrança de IPTU, mas a alteração não tenha sido averbada. Cadastro municipal e matrícula possuem funções diferentes, portanto a atualização de um não corrige automaticamente o outro.

O que significa ter uma área não averbada?

A averbação registra na matrícula as alterações relevantes ocorridas no imóvel, incluindo a construção ou a ampliação regularmente documentada. Quando parte da casa não aparece no registro, existe uma divergência entre a realidade física e a descrição documental. Isso não significa que a família perdeu a garagem, mas revela uma pendência que precisa ser analisada.

Alguns sinais costumam indicar essa diferença:

Por que o problema aparece justamente na venda?

O comprador, o banco e o tabelionato costumam conferir documentos antes de concluir o negócio. Em uma compra financiada, a instituição avalia tanto a estrutura física quanto a situação registral da propriedade. Se a área real não coincidir com a documentação, o financiamento pode ser suspenso até a regularização ou considerar apenas a parte formalmente reconhecida.

Como regularizar a garagem e a ampliação?

O procedimento geralmente começa na prefeitura, onde um engenheiro ou arquiteto verifica se a obra respeita recuos, taxa de ocupação, zoneamento e regras locais. Dependendo do município, podem ser exigidos planta, levantamento da área, alvará de regularização e certificado de conclusão, frequentemente chamado de habite-se.

Após a etapa municipal, outros documentos podem ser necessários para pedir a averbação:

• certidão atualizada da matrícula do imóvel;
• planta e memorial assinados por profissional habilitado;
• documento municipal que reconheça a construção;
• regularização da obra perante a Receita Federal, quando aplicável;
• requerimento apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis.

Quem deve arcar com os custos da pendência?

A resposta depende do contrato, das informações fornecidas na compra e de quem realizou a obra. Se a garagem já existia e o imóvel foi anunciado como totalmente regular, pode haver discussão sobre responsabilidade do vendedor. Se a própria família ampliou a casa depois da aquisição, a obrigação de providenciar a regularização da construção tende a recair sobre os atuais proprietários.

O que fazer antes de anunciar a casa novamente?

A família deve obter uma certidão atualizada da matrícula e comparar a descrição registral com a planta, o cadastro municipal e a área efetivamente construída. Um profissional habilitado pode medir a casa e identificar qual parte não foi aprovada ou averbada. O cartório também pode informar previamente os documentos exigidos, mas a aprovação urbanística pertence à prefeitura.

Regularizar a obra antes de aceitar uma proposta reduz o risco de o comprador desistir ou de o banco recusar o financiamento. O procedimento pode envolver taxas municipais, honorários técnicos, obrigações relacionadas à construção civil e emolumentos do registro. Com a área construída averbada na matrícula, a garagem passa a integrar corretamente a descrição documental usada na avaliação e na venda.

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