Condomínio pode barrar aluguel via Airbnb, define STJ

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que proprietários de apartamentos em condomínios residenciais não podem oferecer suas unidades em plataformas digitais de hospedagem de curta temporada, como o Airbnb, sem antes obter autorização formal dos demais moradores. A decisão exige aprovação de ao menos dois terços dos condôminos em assembleia para que a mudança de destinação do imóvel seja válida.

Exploração econômica muda o caráter do imóvel

O tribunal entendeu que a locação por períodos curtos, intermediada por plataformas tecnológicas, transforma o imóvel em instrumento de atividade econômica ou profissional, o que o diferencia do uso estritamente habitacional para o qual os condomínios residenciais são concebidos. Por esse motivo, a prática não pode ser tratada como exercício ordinário do direito de propriedade.

O caso que originou a decisão envolvia uma proprietária que buscava, na Justiça, o direito de destinar seu apartamento a hóspedes de curta temporada sem passar por deliberação condominial. O condomínio sustentava que a prática contrariava a convenção do edifício e desvirtuava sua vocação residencial. A empresa Airbnb integrou o processo na condição de interessada.

Segurança e sossego dos moradores pesaram na decisão

A ministra Nancy Andrighi, cujo voto prevaleceu no julgamento, apontou que as plataformas digitais ampliaram de forma expressiva a celebração de contratos de hospedagem de curta duração, tornando a comunicação entre proprietários e visitantes mais ágil. O efeito direto desse movimento, segundo ela, é o aumento da circulação de pessoas nos condomínios.

“Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, afirmou a ministra.

O colegiado considerou que a entrada frequente de pessoas sem vínculo com o condomínio afeta tanto a segurança quanto a tranquilidade dos residentes permanentes, fatores que justificam a exigência de deliberação coletiva antes da mudança de uso.

Regra vale para todos os processos em andamento

A decisão do STJ tem caráter uniformizador: o entendimento firmado passa a orientar todos os processos judiciais em tramitação no país que discutam o mesmo tema. Isso significa que convenções condominiais omissas sobre o assunto não podem ser interpretadas como permissão tácita para a prática.

Proprietários que já utilizam plataformas de hospedagem sem aprovação assemblear ficam, a partir do precedente, sujeitos a questionamentos jurídicos por parte dos condomínios onde residem.

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