Adeus IPTU: entenda o que muda na cobrança por tamanho ou por preço do imóvel após decisão judicial

O IPTU por tamanho do imóvel ganhou um novo limite após o Supremo Tribunal Federal considerar inconstitucional o uso da área como critério para definir alíquotas diferentes. A decisão não impede que a metragem participe do cálculo do valor venal. Ela proíbe que o município cobre uma porcentagem maior apenas porque a construção ultrapassou determinada quantidade de metros quadrados.

O que exatamente o STF decidiu sobre o IPTU?

O julgamento analisou uma lei de Chapecó, em Santa Catarina, que estabelecia alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados. Unidades menores ficavam sujeitas à alíquota de 0,5%. Para o município, construções maiores representariam uso mais intenso do solo urbano.

O STF rejeitou esse argumento por unanimidade. No Tema 1.455 de repercussão geral, a Corte definiu que uma lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29 de 2000 não pode fixar a alíquota do IPTU em razão da área do imóvel. O entendimento deverá orientar processos semelhantes em todo o país.

Quais critérios podem alterar a alíquota do imposto?

A Constituição permite a progressividade e a diferenciação do IPTU dentro de critérios específicos. As prefeituras podem estruturar suas alíquotas considerando:

• Valor venal do imóvel;
• Localização da propriedade;
• Uso residencial, comercial ou industrial;
• Existência ou ausência de edificação;
• Função social da propriedade urbana;
• Regras previstas na legislação municipal.

Um imóvel maior deixará de pagar mais IPTU?

Não necessariamente. A área construída continua sendo um dos elementos utilizados para estimar o valor venal do imóvel, que funciona como base de cálculo. Uma casa de 500 metros quadrados pode ter valor venal superior ao de uma residência de 100 metros quadrados e, por isso, gerar imposto maior mesmo quando ambas estão submetidas à mesma alíquota.

A decisão impede outro mecanismo. A prefeitura não pode aplicar, por exemplo, 0,5% a imóveis menores e 1% a imóveis maiores utilizando somente a metragem como divisor. O tamanho pode influenciar o valor da propriedade, mas não serve isoladamente para colocar o imóvel em uma faixa de alíquota superior.

Como identificar se a cobrança utiliza um critério proibido?

O contribuinte deve comparar o carnê do IPTU com a legislação do município e a planta genérica de valores. Alguns dados ajudam a entender como o lançamento foi formado:

A decisão pode permitir revisão e restituição

Proprietários submetidos a uma alíquota maior exclusivamente por causa da metragem podem questionar o lançamento administrativo ou judicialmente. Isso não significa que todos os imóveis grandes terão redução automática. É necessário verificar se a lei municipal realmente usa a área para alterar a porcentagem ou apenas considera a metragem na formação do valor venal.

No caso de Chapecó, a cobrança foi corrigida de 1% para 0,5%, com determinação de devolução do que havia sido pago a mais no período reconhecido no processo. Em outras cidades, uma eventual restituição dependerá da legislação local, dos comprovantes de pagamento e dos prazos tributários. A decisão do STF sobre a alíquota do IPTU protege o contribuinte contra uma porcentagem maior baseada somente no tamanho, sem retirar a metragem da avaliação econômica da propriedade.

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