Família compra uma fazenda por R$ 3 milhões, encontra uma área de mata derrubada pelo antigo dono e descobre que pode ter de responder por um problema ambiental que não causou

Em uma negociação de R$ 3 milhões, Roberto e a família recebem a escritura de uma fazenda e encontram uma área de mata derrubada pelo vendedor. A descoberta pode sujeitá-los a uma responsabilidade ambiental ligada à recuperação do terreno, mesmo sem terem participado do desmatamento.

Por que a escritura regular não afasta a obrigação ambiental?

A escritura documenta a compra e o registro transfere a propriedade, mas nenhum deles afasta o dever de preservar e recuperar vegetação protegida. No direito ambiental, a situação do terreno pode gerar obrigações que não aparecem no contrato.

O Código Florestal prevê a transmissão de deveres legais ao sucessor do imóvel rural. Isso não significa que todo corte de árvores seja irregular: a localização da mata, eventuais autorizações e o histórico ambiental precisam ser examinados.

O que dizem a Súmula 623 e o Tema 1.204 do STJ?

A Súmula 623, aprovada pelo Superior Tribunal de Justiça em 2018, permite exigir obrigações ambientais do proprietário ou possuidor atual e dos anteriores. O entendimento foi detalhado em 2023 pelo Tema 1.204 do STJ.

A obrigação é chamada de propter rem, expressão que significa estar vinculada ao bem. A reparação civil pode alcançar quem adquiriu o imóvel degradado e antigos titulares, conforme a situação e os limites fixados pelo tribunal.

Quem pode ser cobrado pela recuperação da mata?

Na esfera civil, a recuperação pode ser exigida do comprador atual, de antigos proprietários ou de ambos. A escolha de quem será demandado não depende apenas de identificar quem operou as máquinas responsáveis pela derrubada.

É necessário distinguir quem detinha o imóvel durante a degradação de quem já havia deixado a propriedade antes de o dano ocorrer. A participação direta ou indireta de cada antigo titular também importa.

As possibilidades mudam conforme a relação de cada pessoa com o imóvel:

Reparar a área é o mesmo que pagar multa ambiental?

Não. A reparação civil busca restaurar o meio ambiente ou compensar danos, enquanto a multa administrativa pune uma infração. O STJ diferencia as duas responsabilidades: a multa exige conduta atribuível ao autuado, e não somente a propriedade da terra.

Uma multa pelo desmate praticado pelo vendedor não passa automaticamente ao comprador. Isso não impede uma cobrança para recuperar a mata nem afasta sanção por infração própria, se comprovada ação ou omissão do novo titular.

As consequências variam conforme a natureza da exigência:

O antigo dono sempre continua responsável?

Não. O Tema 1.204 isenta o vendedor que perdeu a propriedade ou posse antes do dano, desde que não tenha contribuído para ele direta ou indiretamente. A exceção impede responsabilizar indiscriminadamente qualquer pessoa que tenha pertencido à cadeia de proprietários.

Por outro lado, quem manteve uma área já degradada sem cumprir deveres de recuperação pode continuar sujeito à cobrança civil, mesmo que não tenha praticado a derrubada. Vender o imóvel não apaga necessariamente essa omissão anterior.

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O que avaliar antes de fechar a compra da fazenda?

Uma vistoria ambiental, a consulta ao Cadastro Ambiental Rural (CAR), documentos de licenciamento e imagens históricas ajudam a identificar alterações da vegetação. O cadastro, porém, é declaratório e não funciona como certificado automático de regularidade.

O preço de R$ 3 milhões não informa quanto custaria recuperar a área: extensão, localização e exigências técnicas alteram o projeto. Antes de comprar, uma avaliação jurídica e ambiental pode reduzir surpresas, embora não elimine obrigações legalmente ligadas ao imóvel.

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